备案价高达4万+/㎡！南宁楼面价超万元的项目还卖得出去吗
来源：吉屋网 2021-05-24 14:57:10
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土拍向来是地产圈关注的焦点，前几日五象一幅“靓地”楼面价6000元/㎡起，吸引了不少关注。该地块位于良庆区那黄大道以西，良玉大道以南，西侧一路之隔是五象三中，距离地铁2号线坛泽站约20米，周边汇集有“万华宝绿”四大神盘，简直可以用“天生丽质”来形容它。要知道五象三中附近已经鲜有地块可拍，该地块是*后两幅紧靠三中地块的其中之一，至于谁能拿下这幅优质地块，实际楼面价能否破万？属实令人期待。实际上，近年来南宁万元楼面价已经多到不稀奇，据小编统计，目前南宁楼面价超万元项目约有15个，多分布在五象新区和青秀区，销售价格约2万/㎡左右，我们来看看这些项目现状如何？
*叫价15052元/㎡！南宁楼面价和房价的关系
地段：主要集中五象湖、三岸板块
从板块分布来看，南宁楼面价超万元项目主要集中在：五象新区的五象湖板块和青秀区的三岸板块，此外零星分布在柳沙、东葛、竹溪大道优质地段，由于土地资源紧缺或新房断供，因而在拍地过程中都能引发众房企争抢，多个项目楼面价高出南宁的房价水平。
五象湖板块在大五象的发展圈中，配套、规划优势也是*突出且*早兑现的板块，毗邻五象湖不止，还有南宁地铁3号线、4号线等公共交通加持，名校资源云集是其价涨不可忽视的关键部分，附近有五象三中、五象实验一小，十四中、秀田*等*。板块内汇集有5个楼面价超万元项目，如龙光天瀛、锦麟玖玺、建发央玺、建发五象印月、龙光天宸。
五象湖万元地项目|图源克而瑞
其中，龙光天瀛是五象湖板块的*楼面价项目，它于2019年3月29日拿地，测算实际成交楼板价14478元/㎡，从拿地到首开仅用6个月时间，龙光速度在五象湖板块上演。项目区位和配套优势明显，距离地铁3号线及地铁2号线延长线交汇处——平良立交站，约300米。尽管目前学区尚未划分，但地段来看，龙光天灜距离五象新区第四实验*和南宁十四*校（五象校区）都仅在1公里以内，学区相对较稳。龙光天瀛目前在售158-171㎡四至五房，参考均价2.2万/㎡。
另外，三岸板块毗邻东盟商务区、具有一线临江、通达路网等优势。目前，板块内在建规划12万㎡的龙湖天街，并以及周边还有待出让的大型商业地块，周边多个小区住户可就近购物消费。而区域住户距离滨江公园近则不足百米，远一些也就两三个路口，十来*内散步路程。板块内同样汇集有5个楼面价超万元项目，如中国铁建西派御江、龙湖盛天双珑原著、广源凤岭壹号院、美的悦江府、金科琼华九璋。
凤岭南万元地项目分布|图源克而瑞
其中，中国铁建西派御江是凤岭南滨江板块的*楼面价项目，一线临江的26亩地，于2020年7月8日拿地，实际楼面价高达15020元/㎡。据悉，中国铁建西派御江首期将推出288㎡的三房，还有175-209㎡的四房。值得注意的是，209㎡打造4房的户型，其主卧就有将近70㎡，而*户型288㎡更是只打造了3房。
项目定价： 三盘蓄势待发，放风价*4万+/㎡
现在南宁已经有越来越多的地块进驻“万元梯队”之中，当这些“种子选手”相继入市之后，南宁楼市势必会出现更多的2万+楼盘。在这15个楼面价超万元项目中，目前还有中国铁建西派御江、金科琼华九璋、龙湖柳沙项目3盘尚未开盘。
而像中国铁建西派御江从亮相至今一直备受关注，5月初该楼盘拿到预售证，290㎡大平层产品，毛坯备案价达到了23312-42442 元 /㎡，放风要卖4万+/㎡，在市场上涌现出不少争议，但真实价格如何，还有待观察。
西派御江备案价4万+的房源
此外，金科琼华九璋、龙湖柳沙项目两个楼盘仍处于前期筹备中，消息尚少。
南宁楼面价超万元项目卖得好吗？
自2019年南宁土拍实施“不限价”政策，拍地条件放宽后，开发商开始“疯狂”拿地，局部区域的“面粉价格高于面包”，多个楼面地价刷新记录。目前这15个楼面价超万元地块，楼盘房价大多也达到了2万/㎡，而这些高价盘真的好卖吗？
根据克而瑞数据显示，2020年南宁2万+楼盘成交达43.35万㎡，成交金额113.59亿，同比分别上涨147%和171%。同时，这个销量也创下了近10年以来的成交高峰。为什么涨幅这么高？主要原因是2019年之前南宁鲜有楼面价超万元地块，并没有同类型数据作为对比，所以才会出现如此高的涨幅，而这个数据能否在2021年延续？
近三年南宁豪宅成交量价走势|图源克而瑞
从*新数据来看，2021年1季度南宁商品房项目销售TOP20中，位于五象湖板块的3个万元地价项目建发五象印月、龙光天瀛、建发央玺均上榜。你会发现销量快的依旧是大热的五象湖“四大天王”，而这些楼盘逐渐接近尾声，后续还有盘能后接上吗？
你会发现在南宁并不是所有2万+/㎡楼盘都是好卖的，也不少楼盘是“翻车”的。
如五象湖板块的龙光天宸，由于销售战绩不理想，在2020年11月大幅度的调低了价格，房价由1.7万/㎡调至1.5万/㎡，几乎是贴着地价卖，但依旧没有大爆。
龙光天宸
再如三岸板块的开盘时间一再拖延的美的悦江府；因销量惨淡，被迫更改产品规划的广源凤岭壹号院等，三岸板块的高价盘似乎困境重重。
就拿美的悦江府来说，早在去2020年6月，项目就已开放营销中心，打造98-140㎡的三至四房，精装交付，释放价格区间1.8万~2万元/㎡。2个多月后，就突然封盘了，对外的口径是：封盘是为了升级品质。2021年再次回归，发现它已悄悄更改了规划，此前140㎡的四房，全部调整为172㎡大平层户型。卷土重来的美的悦江府，卖的好吗？据悉，项目首开推的128套房源，半天仅成交了约30套。这样的战绩，对比同样的楼面价超万元的五象湖“四大天王”来说，那叫一个惨字。
美的悦江府
可以看到的是，并不是所有高价盘都能有个好结果。而近年来南宁楼市正在掀起一股“高端”风，南宁2万+/㎡楼盘是越来越多的，除了上述楼盘外，还有江南区的凯旋一号、华润置地西园悦府；良庆区的盛邦滨江府、彰泰府；青秀区的荣和公园大道、彰泰红、万科臻山悦、保利君悦湾等。它们因占据地段、配套或产品规划等单个或多个优势，同样也能抬高自身的价格。
南宁楼面价不断被刷新，让2万+/㎡楼盘涌现，这是不是把刚需的路堵死了？在“房住不炒”的前提下，当下楼市已经过了普涨的时代，如今市面上依旧留给刚需很多置业的机会，如8、9字头房源重现；楼市普遍“精改毛”；*分期增加了低门槛上车机会等。在市场回归理性下，购房者大可不必因为高价盘变多而恐慌，买适合自己的楼盘才是*重要。更多买房信息请关注南宁吉屋网。
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