中低能级城市四代投资建议

一般城市四代住宅产品重难点

1. 轮廓大，定位高→出容能力低

四代住宅在建筑轮廓和层高方面与普通住宅存在差异，导致出容能力较低。这对于中低能级城市来说，已经摘地待开发的供地更加难以适配四代住宅，需要与主管部门进行沟通和调规。

2. 客群越级难度大→溢价有限

四代住宅的溢价空间有限，因为客户对于四代住宅的认知仍然停留在高层住宅的层面，价格受到传统定位的限制。然而，四代住宅在实得面积和单价上的优势，使其在流速上具有竞争力。

3. “居住体验升级”→产品力打造难度大

四代住宅的赠送面积主要分配在公区尺度上，鲜少有项目能够进行明显的功能结构调整。同时，政府和客户对于四代住宅存在“居住体验升级”的预期，对于样板间的打造提出了更高要求。

项目操盘实例

1. 偏远地区如何利用四代破局→重庆凤栖湖畔

重庆凤栖湖畔项目通过借四代住宅的噱头，稳居入门级改善项目，实现了四开四罄。在偏远地区的市场中，通过合理的定位和产品力的提升，成功抓住了市场机会。

2. 超大体量四代如何定位→重庆江南春城

重庆江南春城项目位于城市较远、区域支付力偏低、一二手房竞争激烈、供大于求的外围地带。通过打造纯粹住区、超大景观群和社区资源共享的概念，实现了超30%的市场溢价。

3. 四代政策还没出是不是就不能做了→重庆北岛项目

重庆北岛项目在四代政策尚未出台的情况下，通过积极沟通和争取试点打板，成功操盘了四代住宅。这表明四代住宅并非“铜墙铁壁”，在合理的成本和收益取舍下，仍有机会实现成功。

中低能级城市开发四代住宅存在一定的挑战，但通过精准定位、利用超大体量和在政策窗口期突围等方式，仍有机会实现成功。中低能级城市的房地产开发商可以借鉴以上案例，根据实际情况制定相应的操盘策略。

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