疾风骤雨！重点城市集中土拍生变！宁波楼市或将大变天！？

土拍一直牵动着千千万万购房者的心，这主要缘于土拍的楼面价格直接影响着房价，通俗的讲，土地和房子，也就是面粉与面包的关系。

在*次集中土拍结束之后，原定于本月或上月的第二轮的激烈土拍之战本应该早已打响。但截止到目前，全国有多个城市延迟、暂缓第二轮土拍......

8月6日，深圳交易集团发布消息称，终止此前挂牌的22宗土地的出让，已交纳的保证金将原路退回。

8月10日，天津也发布了公告，第二批土拍的61块地延长到8月31日出让。

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种种迹象的背后，都透露出一个信号：集中土拍即将迎来新规。

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土拍规则生变，严控地价

网传，自然资源规划局对集中供地发布了4点新规！22座城市集中土拍规或将生变。

1、 土地竞买方必须要有房地产开发资质且必须有自有资金 ，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利

2、 要建立购地资金来源审查制度 :土地竞买方应当承诺资金来源为自有资金;竞得土地后十日内由第三方出具资金审计报告。

3、 单宗住宅用地溢价率不得超高15% ，决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理。严格控制楼面地价新高。

4、在达到地价或溢价率上限时， 不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞-次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人 。

而这份文件，与8月10日天津自然资源规划局发布的延期补充公告，在具体变化上不谋而合，如对竞买者需要有房企资质证书；对资金来源要求资信良好；单宗住宅达到*限价时，需要摇号......这也证明近日网传文件的真实性，绝不是空穴来风。

（图片来源：天津市自然资源规划官网）

另外天津对土拍出让的61宗地的*限价都做了降低的调整，经过计算后发现，限价之后，溢价率均在15%以下。

（图片来源：天津市自然资源规划局官网）

天津将61块地延长到8月31日出让，可见，土拍新规很可能就在第二轮集中土拍之前会在官方发布。

截止目前，深圳、天津、重庆、沈阳、杭州、南京等城市，土拍时间全部推迟。而宁波也将迎来第二次大型集中土拍，很有可能也会延期！

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土拍高烧不退，新规势在必行

自今年3月份开始，全国多地开始实行集中土拍的政策，政府希望通过集中供地的方式，来分散企业资金，平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。

然而在实行之后，效果并不十分的理想。主要表现在以下几个方面：

*、高溢价地块频频涌现。典型如重庆，由于不限价，溢价率水平居于*位，高达43%，深圳、杭州、厦门、合肥、宁波等城的市场热度也居高不下。

（图片来源：克尔瑞研究院）

第二、城市地价上涨依旧明显。从首批集中土拍城市的地价水平来看，和2020年全年涉宅地价格相比，有15城地价上涨，尤其是合肥，地价涨幅居首，高达52%；重庆、厦门、天津、宁波紧跟其后。

（图片来源：克尔瑞研究院）

第三、地价的频频上涨，导致开发商拿地成本变高，卖出新房的价格又不能高出市场太多，开发商的盈利空间被大幅的缩小，房子质量得不到保障。

另外，在7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理讲话，在会议中明确，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度，明确下半年土地市场重心是稳地价。

看来这次，土拍新规真的要来了。

目前宁波出台了相关土地新政——即“国有建设用地使用权出让预申请制度”，目的就是为了充分了解市场需求，科学合理安排供地规模和进度，“稳地价、稳房价、稳预期”，保障土地市场平稳健康运行。

接下来，市 六区范围内公开出让的国有建设用地，包括宅地、商服用地、工业用地等等，均可试行该预申请制度。

同时，在第二批集中供地计划中， 市区拟供应10宗租赁住房用地 ，单套建筑面积40-70㎡不等，建筑面积超66万方，来缓建住房问题。

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稳地价，控房价

土拍新规的到来，对我们有何影响呢？

首先，对于开发商是大大有利的，通过稳定地价，开发商的拿地成本得到了降低，盈利空间也会扩大。

其次，住宅的品质会得到提升。

一方面，是由于开发商的拿地成本降低，就有更多的钱，来专注于房子的质量，起码偷工减料的现象会减少；另一方面，在新规中提到的超过溢价率时，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

*后，稳地价有望控制房价。此次的土拍新规，也意在让地方不要再幻想靠土地财政拉动GDP，*终通过稳定地价，传导到房价的管控上来，一定程度上可以抑制房价的过快上涨。

综合目前的政策来看，中央到地方已经自上而下，对房地产的方方面面进行调控升级，新房市场，宁波早已降温；二手房市场，实行二手房指导价；如今在土地市场上，限制溢价率，来稳定地价。由此看来，针对“房住不炒”，ZF这次是动真格了，投资需谨慎啊！