宁波楼市迎来了“半年考” 均势形成山雨欲来

自从去年4月份“史上**严厉调控”开始，房地产收到了调控政策的持续打压，尤其是今年一月份，空前严厉的限购令出台，终结了年初时楼市相对良好的销售势头。自此，市场急转直下，陷入持续低迷之中。而随着时间不如7月，宁波楼市迎来了“半年考”，其市场的真实状况也就成为令人关注的核心。

根据市场基本数据的变化，对比去年上半年同期数据，我们可以从成交量和成交均价两个角度进行观察：

首先是从成交量的角度，两个半年可谓“貌合神离”。同比10年上半年的成交量，今年上半年，多少有些类似：均处于极端低迷的状态，个别月份成交量少于200套，甚至低于正常销售情况下的周成交量。但其差异在于，10年上半年成交量的低迷，更多是受到供应的影响。由于09年的超级热销行情，直接造成了10年年初无房可售的市场局面，直到4月开始，伴随着长岛花园、银亿晴园(论坛视频)等一系列项目的上市，才逐渐有所改观。故而，10年上半年的低迷，主要因素是供应的短缺，是一种不得已的局面，故而此后成交量不断上扬，虽经连续的政策调控却不能抑制，**终在今年一月形成高点。但在多方打压之下，市场信心终成强弩之末，尤其是年初的“1.26”新政，选择在传统淡季出手打压，产生巨大的叠加效应，使得开发商不得不推迟开盘计划，而购房者，也更多的选择了观望，两者之间逐渐进入僵持的形势，直接形成了今年上半年的低迷格局，可以说，这是政策影响下的市场主动行为。两种低迷相较，购房者因素所占比例有所上升。

其次是从价格的角度，从大幅波动演变为小幅高位震荡。10年上半年，市场上可售项目较少，成交数据易受单个项目备案数据的影响，尤其是，长岛花园和卡纳湖谷两个高端项目此时上市热销，不仅拉升成交量，更使得均价攀升至22995元/㎡的历史较高位置。虽然长岛花园等项目本身的高成交量以及高价是此轮价格波动的重要因素，但市场供应量少，结构单一，缺乏相应的均价制衡者，才使得价格轻易被单个项目带动。而今年上半年，虽然价格依然较高，但却相对稳定，中间虽有骆城芳洲(论坛)(论坛)、丽景英郡(论坛视频)多个低价项目热销，却未能有效拉低均价，说明当前市场供应结构较为多元化，市场形成均势局面。

无论从成交量的分析，还是从成交均价的角度，市场均已经形成一种均势的局面。但据不完全统计，宁波市区目前商品住宅存量已经超过两万套，相对于正常的市场消化周期，已经达到6个月左右的库存标准，根据行业规律，补库存将逐渐结束。随着新增供应的逐渐增加，市场压力会进一步增大。虽然在目前通胀压力不断加剧的情况下，不少购房者仍对房价继续走低抱有一定的幻想，但接下来楼市即将进入往年销售低迷的七八月份，库存量会不断上升，市场的均势会更容易被打破。而其中受政策影响相对较小、对价格也更敏感的中低端刚需客群，会逐渐成为各方抢夺的核心，定位中低端的项目会将会逐渐发力。随在推盘量增长的情况下，成交量也会明显上涨，总体而言，市场整体将优于上半年。”