​江西省推动第四代住房！存在这些困难，南昌会先有吗

近日， 省住房和城乡建设厅公布了关于省政协十三届二次会议第0541号提案答复的函， 关于第四代住房主要是目前市场上的“森林花园住宅”概念，作为建设高品质商品住房的重要探索，是提升城市品质和人民居住品质、推进从“住有所居”向“住有宜居”迈进的重要举措。目前，我省相关城市正在逐步推动相关项目试点。

一是省市推动商品住宅品质提升的探索，包括专题调研，编制相关技术指引。为进一步推进我省商品住宅高品质发展，我厅组建联合技术团队，赴四川成都、湖南株洲等和南昌、赣州、九江等地市开展项目实地调研，在借鉴有关理念、梳理调研情况和充分结合我省住宅发展实际的基础上，编制出台《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》。该设计指引聚焦落实绿色低碳的发展理念、打造生态宜居的住区环境、营造健康舒适的户型空间、设计安全耐久的结构体系、配备智慧科技的管理系统为目标，充分融合了绿色、低碳、安全、智能的好房子设计理念，从住区设计、建筑品质、运维管理三个方向切入，对商品住宅相关指标和要求进行合理提升。

顺应形势，放宽规划设计要求。省自然资源厅印发《江西省城镇开发边界内详细规划编制技术指南》，对不同用地面积和建筑类型的城镇住宅用地，提出相对应的容积率、建筑密度、绿地率、停车设施等建设用地指标，明确城镇住宅用地可兼容或混合用地的类型，为推动高品质住房建设提供规划支撑。修订《江西省城市规划管理技术导则》，充分考虑新的住房建设需求，对阳台进深、面积占比，建筑层高等技术指标进一步放宽，并鼓励地方结合实际开展高品质住宅试点。印发《江西省建设用地规划条件管理办法（试行）》《江西省建设工程土地核验与规划核实管理办法（试行）》，进一步优化规划许可流程，提高审查效率。

因地制宜，指导地市试点应用。支持各地参照《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》，落实绿色、低碳、智能、安全的好房子理念，优化居住区设计，提高建筑品质，加大立体生态住宅、低密度住宅供给。鼓励地方结合实际开展高品质住宅试点，探索制定差异化的计算规则。对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。目前南昌、上饶、九江等多地市探索森林花园住宅建设试点工作并出台了相关文件。

而目前我省在推动包括“森林花园住宅”等发展的过程中，还存在许多困难和不足，主要体现在：

一是政策方面，“森林花园住宅”在公摊面积、容积率、绿化率等关键事项上的处理涉及建设单位和业主切身利益，政策层面需进一步规范；

二是消防方面，外立面植物对“森林花园住宅”的消防设计提出更高要求，安全隐患较普通住宅更大；

三是阳台管理方面，“森林花园住宅”大面积阳台内的私搭乱建问题不仅影响城市建筑外立面美观，也给主管部门带来很多管理难题；

四是公共空间使用方面，“森林花园住宅”共享庭院在交房后易出现邻里使用纠纷、垃圾堆放等问题，且庭院内设置运动场地存在球体高空坠落的安全隐患；

五是市场方面，“森林花园住宅”的建造成本及运维成本较普通住宅都更高，据测算，在我省市场条件下，要达到“森林花园住宅”提出的空中庭院住宅标准，每平方米成本增量约在1200至1400元，建造空中园林住宅花费则更大，每平方米成本增量约在1800至2000元，根据栽种植物类别的不同，修剪、施肥、除虫等日常维护费用增量约为每户每年900至1200元。

在下一步工作打算中，也将在具体工作中加以落实，结合市场实际，从技术支撑、政策支持、试点引领三个方面入手，稳步推动包括“森林花园住宅”在内的高品质住房发展。

一是强化技术支撑。持续推动《江西省商品住房品质提升设计指引（试行）》实施应用，鼓励支持各地市会同相关部门引导、推动建设一批商品住宅品质提升项目，并在已出台的房地产稳定发展政策基础上给予更大的支持力度；加快完成《江西省城市规划管理技术导则》修订工作，提升规划实施、规划管理的适应性。

二是加强政策支持。提高居住小区规划设计水平，提升城市功能品质；优化土地市场供应，顺应人民群众对优质住房的新期待，指导各地优先向市场推出区位优越、配套设施完善、面积适中、形状规整的优质地块，鼓励各地向市场投放产权清晰、配套完善的“熟地”，强化房地产市场预期引导，提升城市功能品质。

三是坚持试点引领。坚持因地制宜、因城施策的原则，鼓励支持各地市开展各类高品质住房试点工作，探索、总结、推广适合江西的住房品质提升方式方法，更好地推动江西建筑业、房地产业、物业服务产业等转型升级发展。

• 江西省推动第四代住房