“限贷令”发布仅一天就要执行，个人还能贷房款吗

在12月31日下午，人民银行、银保监会发布了一则通知，通知名为《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知指出将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。这则通知自2021年1月1日起实施。刚刚跨入2021年，楼市就迎来了一阵寒风。

这则通知中的房地产贷款集中度管理制度，要求了中资的银行需要顺应人民银行、银保监会的管理规定，房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不可以高于监管部门设立的上限。

这里要注意的是，新规中房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比，两个领域的信贷流向，都不能超过规定的限度，这将是楼市头顶的两大“高压线”。

        房地产贷款占比=房地产贷款余额/人民币各项贷款余额×100%

        个人住房贷款占比=个人贷款余额/人民币各项贷款余额×100%

具体的说，房地产贷款的“上限”一共分为5档，每个档都分了两个上限，就是房地产贷款上限和个人房贷上限。

其中六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为*档，房地产贷款上限为40%，个人房贷上限为32.5%，是5档中*的。招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。第三档是中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%。第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%。*后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

由此可以看出，资本*为雄厚的大型股份银行的房贷比例*，条件*宽松，而村镇小银行的比例*条件*严。

这则通知非常详细，没有给房地产市场一点缓冲期，在2020年*后一天发布，在2021年*天施行，这可以说是从所未见的。

需要注意的是，以前央行对涉房贷款占比有要求，但是这个比例是模糊概念。比如，2003年银发121号文、2004年银监发46号文、2009年银监发25号文，楼盘必须满足“四证齐全、30%自有资金、开发商具有二级以上资质”才能从银行贷款，这就是所谓的“432”要求。比如，2015年底，央行推出MPA考核，新增房贷规模及按揭、开发贷占比指标，哪家银行考核不过关，央行就不会给钱。现在又推出了新规，可见央行和银保监会认为，这些对银行的措施还远远不够，还需要继续给银行加码，不能够让房地产予取予求。

为什么央行、银保监会要建立房地产贷款集中度管理制度

中国人民银行 银保监会答记者问中指明了要提高金融体系的稳健程度，向制造业、科技、小微和三农方面倾斜，简洁的说不能让房地产贷款捆绑金融体系。

易纲行长前段时间发过一篇论文，其中提到：房地产与金融资产之间存在对偶关系。一方面，房地产是居民和企业的重要资产，居民和企业又通过房地产融资构成对银行的负债，银行的金融资产部分对应着居民和企业手中的房地产。另一方面，房地产作为抵押品的信贷快速扩张，会导致金融风险向银行和地方集中，并容易形成自我强化的机制。

当房地产欣欣向荣之际，银行资产端会不断的扩张。因为房贷的原因，居民的房产实际为银行的资产，房价上涨当地城市的财政上升，居民的资产也会更优质，再次抵押时就会获得更多的融资。这番景象，银行基本不会坏账，房地产企业也是不断在扩张。可是当房地产出现异常，流动性不强时，房子无人接盘，房价下跌，房地产市值缩水抵押价格大跌，银行资产端必会恶化，坏账和集中兑付就开始成批的出现。这些风险和杠杆都转嫁在银行上。

华泰固收张继强有份统计，2019年，我国香港地区房价收入比高达49.42倍，在全球居首，而我国大陆地区的房价收入比为 29.09倍，也高居全球第二。对比而言，美国仅为3.5倍、日本为11倍，反映出我国家庭购房负担已显著较重，房价不能再涨了。

还记得2008年美国的次贷危机吗？那时美国楼市的持续下跌购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难，大批借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积的亏损，引发的连锁反应导致了罕见的金融风暴。日本从出台“地价税”后经济一蹶不振，经历了“失去的20年”，美国的次贷危机，*后需要全世界为之买单才蒙混过关。所以说国家对房地产加码调控，是必然也是刻不容缓。

房地产贷款集中度管理制度对房地产产生的影响

中国人民银行 银保监会答记者问中说到人行与银监会对新规开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，采取的分类分档，差比化过渡期还有区域调节机制。总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

时间跨度一到两年是看不出影响的，国盛证券曾整理过有关数据，从房地产贷款合计占比看，在*档中，建设银行和中国银行占比为41.72%和50.01%，需要压降1.7%和10%。第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。

由图可见，因为央行*近几年三令五申压降房地产贷款占比，各家银行超出的比例并不多，像*档里工行、农行、邮政银行、交行都在“天花板”之下，额度都没用完。哪怕建行和中行涉房贷款占比超出限制了，接下来只需要控制贷款增速就行，反正信贷总量是一直在增长的。分母增长，分子不动，就算超出贷款上限10%以，照样能达标。更何况，各家银行还有过渡期。涉房贷款占比超出2%的，过渡期两年，占比超出4%的，业务调整过渡期长达4年，绝大部分银行都能平稳落地。假如你准备买房，或等着批贷，放心，影响真的不大。

但是时间跨度放大到5到10年，对购房居民与房地产行业来说，可谓非常不利。以往国家调控主要是控制现状，控制的是银行的存量，不会影响房产的价值，依旧是优质抵押品。而现在，控制的是硬性指标是预期与信贷增量，这些信贷资源不会全部投入房地产，而是会向其他产业倾斜。房地产企业的三到红线，针对了房地产行业的贷款需求。

银行的“两大高压线”直接针对了金融体系的贷款供给。一手在压制贷款需求，另一手控制贷款供给，双管齐下用时间消除房地产快速扩张带来的副作用，逐渐将房地产去金融化。以往房地产开发商整合腾挪，另一方购房者绕过限购、限贷和限售让房地产“降温”难以真正落地。而2021年刚开始就发出的限贷令，让双方手中无钱，直接釜底抽薪让房地产这锅水难以沸腾。

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