中国房地产市场2025年展望

来源：中指研究院 2024-12-20 11:09:26

2025年强调实施更加积极有为的宏观政策，全方位扩大内需；持续用力推动房地产市场止跌回稳

宏观经济方面，2024年前三季度，我国GDP同比增长4.8%，增速逐季放缓，经济运行面临挑战，9月26日，中央政治局召开非常规经济主题会议，明确指出要“有效落实存量政策，加力推出增量政策”，随后一揽子增量政策落地，带动经济明显回升，预计全年可实现5%左右增长目标。展望2025年，加征关税等限制措施或对我国出口造成拖累，宏观政策需加大逆周期调节力度提振国内消费与投资。12月，中央经济工作会议召开，强调“做好明年经济工作，…实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求…稳住楼市股市”,“要实施更加积极的财政政策。…要实施适度宽松的货币政策。”预计2025年各项逆周期政策力度将进一步加大，推动经济持续回升向好，同时更加积极有为的宏观政策也有利于实现房地产止跌回稳。

房地产政策方面，9.26中央政治局会议定调要“促进房地产市场止跌回稳”，释放了明确的“稳地产”信号，市场迎来真正的政策拐点；12月9日，政治局会议提出“稳住楼市”，12月12日，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。

9.26政策后，中央多部委相继落地稳地产“组合拳”，明确了促进房地产市场止跌回稳的“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策举措。各地优化政策也是应出尽出，截至目前，除个别核心城市仍保留了一定限制性政策外，全国大多数城市调控政策已经全面放开，当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。

表：本轮周期政策环境与2014年周期对比

中央层面，4月30日，中央政治局会议强调“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”，并提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这是自2015年中央经济工作会议后，在政治局会议中再度提出房地产“去库存”政策，为市场释放了明确的政策信号。

9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强“稳地产”信号，政策目标明确，同时，会议指出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，进一步强调“去库存”。

12月9日，中央政治局会议强调要“稳住楼市”；12月12日，中央经济工作会议基调延续，进一步强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，同时指出“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”，明确多项政策举措，未来更多稳地产政策或将加快落实。

2024年以来，各部委在需求端、供给端、去库存方面均出台多项“稳地产”政策，具体来看：

需求端，5.17，央行下调首套和二套房首付比例，取消全国房贷利率下限，下调公积金贷款利率；9.24，央行等三部委出台五项新政，包括下调政策利率、下调二套房首付比例下限、降低存量房贷利率等，首套、二套房贷利率下限均将至15%的低位；10.17，住建部等五部委提出房地产市场止跌回稳的“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，提出新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；11.13，财政部等联合发布税收优化政策，降低居民购房和企业税收负担；11.15，住建部、财政部发文部署进一步做好城中村改造工作，扩围城中村改造城市数量并推进货币化安置。

供给端，年初住建部、金融监管总局建立融资协调机制，满足企业合理融资需求；10.17监管部门表示年底前将“白名单”项目信贷规模增至4万亿，截至11月末贷款审批通过金额超3.6万亿元，有助于企业资金环境改善。另外，9.24央行将经营性物业贷款和“金融16条”两项政策延期至2026年底，也有助于缓解房企偿债压力。

去库存方面，5.17央行设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购存量商品房，住建部、自然资源部提出盘活存量闲置土地、支持地方收回土地；6月自然资源部、发改委发文，提出三个方面18条举措处置闲置存量土地；9.4央行将3000亿元保障性住房再贷款的央行支持比例从60%提高到100%；10.12财政部允许专项债资金、保障性安居工程补助资金用于收购存量房，允许专项债用于回收存量闲置土地；11.7自然资源部印发通知明确运用专项债收购存量土地的收购范围、收购价格、再供应原则等细则。

未来推动已出台政策加快落地见效，是市场实现持续性“止跌回稳”的关键，如加快推进100万套货币化安置城中村改造，加快落实收购存量闲置土地及收储存量房等。

表：2024年中央重大会议中针对房地产政策基调及各部委落实的相关政策

图：2022年以来各地因城施策频次（截至12月15日）

表：2024年以来主要政策类型出台频次对比

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

地方层面，2024年以来，各地政策优化力度进一步加大，多数城市全面放开过去在市场过热阶段出台的限制性政策，同时从加大购房补贴、提高公积金贷款额度等方面释放政策利好。2024年，全国各地出台政策超750条，5.17、9.26两轮重大举措落地前后，各地积极落实中央精神，政策出台频次明显加快，落实政策包括优化/取消限购、降低首付比例、降低房贷利率、取消普宅标准、放松限售、优化限价、发放购房补贴等多个方面，其中高能级城市政策优化力度不断加大，广州全面取消限购，北京、上海、深圳对限购、限贷政策进行了多轮优化放松，核心二线城市限购、限贷政策全面放开，另外，大幅提高公积金贷款额度、发放较大金额的购房补贴也成为多地促进购房需求释放的重要抓手，整体来看，当前政策环境已达历史最宽松水平。

供给端来看，一方面，降低企业税费压力，一线城市及江苏省、陕西省、福建省、重庆等多地取消普宅标准后，企业预缴的土地增值税或将有所下降，从而降低企业资金负担；另一方面，“好房子”的建设是优化市场供给的重要举措，各地持续优化土拍规则、改善土地规划设计条件和套型要求。去库存方面，地方政策整体落脚在三个方面，一是国企收储存量商品房，二是推进住房“以旧换新”，三是持续探索盘活存量闲置土地。

整体来看，9.26中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，12.9政治局会议定调“稳住楼市”，12.12经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，政策目标明确，楼市政策方向更加清晰，展望2025年，房地产政策宽松基调或将延续，下阶段政策有望继续围绕“促进需求”和“优化供给”展开。

促进需求方面，第一，加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求。未来货币化安置100万套城中村改造或将加速，资金支持等配套政策有望进一步完善，各地将货币化安置与房票政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合或是重要方向，其中加大使用房票安置的补贴奖励力度，提高居民使用房票积极性，将有助于加速城中村改造节奏，也有望为市场提供更多新增住房需求。

第二，核心城市限制性政策有望继续优化，一线城市继续优化限购等政策。除个别核心区域外，北京、上海非本地户籍购房人群的社保年限有望全面降至1年，北京、上海、深圳也有望放开大户型限购，适当鼓励改善性住房需求释放。另外，降低房贷利率、降低交易税费等亦具备空间。

第三，加大购房补贴力度等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动市场活跃度提升。今年以来，部分城市通过发放购房补贴实现了房地产市场活跃度好转，未来或有更多城市加大购房补贴力度，特别是针对符合条件人才、多子女家庭等，带动购房需求释放，若补贴通过“房票”形式发放，并限定购房者使用“房票”购买新房，或对新房市场产生直接利好。

优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进。第一，专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，加速推动土地“去库存”。当前，自然资源部针对运用专项债收购存量闲置土地的细则已经落地，未来财政部相关政策细则有望跟进，为各地执行提供更多资金支持。在收购过程中，闲置土地存在的资金违约金等配套政策亦存在优化空间，助力存量土地收储工作的加速推进。各地有望结合当地实际情况，灵活运用专项债和配套政策，积极落地执行收回收购存量土地。

第二，完善3000亿元保障性住房再贷款收储政策。当前收储存量商品房仍存在多项卡点，在收储价格、资金成本、标的物等方面均存在政策优化空间。

第三，多措并举盘活商办用房，将存量商办用房转为租赁住房或是重要方向。

除了以上政策之外，预计项目融资“白名单”、保交房等也将是2025年供给端政策持续落位的聚焦点，改善企业资金环境，继续修复企业和购房者市场预期。

表：部分存量闲置土地盘活案例

中性假设下，2025年全国商品房销售面积下降约6%，开工投资下行态势难改

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2025年经济环境的预测，参照近期宏观政策及重要会议精神，对2025年房地产市场提出如下假设：

假设1：宏观经济增速保持平稳（GDP同比增长4.5%-5.0%）；

假设2：货币信贷政策继续发力稳经济（M2同比增长8.0%-8.5%，利率继续下行）；

假设3：房地产调控政策延续宽松状态，增量政策逐步落实。在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据中指测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

表：2025年全国房地产市场各项指标预测结果

销售方面，2025年房地产市场销售恢复仍面临诸多挑战，如：（1）居民收入预期尚未根本性扭转，近期居民置业调查数据显示，影响居民购房节奏的主要原因中，收入不稳定、房价下行预期、还贷能力担忧位居前三；（2）新开工面积持续下滑，连续三年新开工面积低于销售面积，有效供给不足或将制约新房销售恢复；（3）二手房市场对新房市场“替代效应”明显，预计将继续分流新房市场需求。

展望2025年，新房销售要实现从阶段性恢复到持续性“止跌回稳”，核心是政策要“一鼓作气”落实到位，关键政策包括：（1）加快推进货币化安置100万套城中村改造，按100平米/套计算，可带来约1亿平米住宅销售，对市场总量贡献约10%左右（2025年预计部分转化为实际销售）。（2）加快落实3000亿元保障性住房再贷款收储存量房，若资金完全使用，估算可撬动资金3750亿元（20%企业自有资金，80%贷款），可带动住宅销售超3600万平米，占市场总量约4.6%。另外，增量政策中若采取“补人头”的方式加大购房补贴力度（补贴可通过“房票”形式发放，限定用于购买新房），可进一步加速市场库存去化。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。悲观情形下，政策落实节奏相对较慢，居民置业意愿继续下降，2025年全国商品房销售面积同比预计下降12.5%。

图：居民购房资金成本与租售比

房价方面，若政策持续加力，预计明年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。一方面，随着支持政策的密集出台，居民房价预期明显改善。另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约在2.6%-2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距正在逐步缩小。

图：历年住宅及商办用地成交规划建面与房屋新开工面积

新开工方面，房企新开工规模仍受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，2025年新开工难改下行趋势，根据模型测算，中性情形下，2025年新开工面积同比降幅在15.6%左右，绝对规模降至6.2亿平方米。

投资方面，建筑工程投资和土地购置费是构成房地产开发投资最主要的两项指标，占开发投资的比重超90%（1-10月建筑工程投资占比为54.4%，土地购置费占比为37.3%）。2025年，受土地成交大幅缩量及新开工规模继续下滑等因素影响，建筑工程投资和土地购置费两项指标预计仍将低位运行，将拖累开发投资的修复。中性情形下，2025年开发投资额同比预计下降8.7%。

表：截至2024年三季度22城2021-2023年成交涉宅用地未动工统计（不含保障性住房）

注：表中为公开招牌挂地块；青岛2023年数据未公布，未动工地块不包含2023年成交地块。数据来源：各城市规自委公布的存量住宅用地信息

促进投资开工“止跌回稳”的关键是盘活闲置存量土地，增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。根据各城市规自委公布的存量住宅用地及中指监测数据估算，截至2024年三季度，22城2021-2023年招拍挂成交涉宅用地中未动工地块共约930宗，规划建筑面积9497万平方米，成交价6044亿元，未动工宗数占比20%。其中，郑州、武汉未动工面积超1000万平米。今年以来中央多次出台政策支持闲置存量土地盘活，允许运用地方政府专项债收购存量闲置土地解决了资金“卡点”，但政策有效推进仍需聚焦几个关键问题：（1）企业应积极主动提出解决方案，地方政府按照“需求增量、投资增量”原则审核纳入储备清单，申请专项债；（2）闲置存量土地的盘活应聚焦市场需求旺盛的核心城市，通过盘活产生增量价值；（3）应加大对民企的支持力度，避免内循环，提高投资效率。

图：影响城市房地产市场恢复的关键因素

政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场恢复节奏的核心因素。短期因素来看，政策支持及优化空间是影响市场走势的关键，包括限购限贷、房贷利率等政策空间，以及房票安置、收储存量房等政策推进节奏，另外，市场供求关系也决定着房价走势及市场恢复基础。中长期因素中，城市人口吸引力、区域辐射力等决定了城市对外部购房需求的吸引力，是城市长期发展过程中形成的优势，短期难以发生较大改变，在多数城市取消限购的当下，城市聚集效应带来的外部新增购房需求也是支撑市场恢复的重要因素。

综合各影响因素来看，一线城市辐射范围广，人口吸附力强，购房需求旺盛，11月下调交易税费对一线城市惠及力度大，北上深限购仍有优化空间，市场或率先止跌回稳。杭州、成都、西安、合肥、苏州等强二线城市产业基础较好，人口吸附力较强，且库存压力相对可控，未来市场恢复节奏或相对较快。而南京、武汉、郑州、无锡等库存水平较高、去化压力较大，重庆人口流出规模较大，这部分二线城市市场恢复节奏或相对较慢。

图：“十五五”期间全国新建商品住宅销售面积预测

从中长期需求空间来看，受全国总人口开始下降、城镇化及人均住房面积增长放缓等因素影响，房地产行业正在进入新的发展阶段。根据中指初步测算，“十五五”期间，新增城镇人口带来的住房需求约18.7亿平米，居住面积提升引致的住房需求约18.4亿平米，拆迁改造引致的住房需求约13.5亿平米，合计城镇住房需求总量约50.6亿平米（年均10亿平米左右）。考虑部分需求通过保障房、租赁住房等方式解决，以70%-80%的商品化比例测算，“十五五”时期全国商品住宅年均销售面积约7-8亿平米，由此推算，商品房年均销售面积约8.5-9.5亿平米。

图：2021年至2024年1-11月TOP100房企累计销售额均值及增速情况

销售方面，根据中指数据，2024年1-11月，TOP100房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%，降幅较1-10月收窄1.8个百分点。10月，房企销售业绩明显好转，TOP100房企销售额环比增长67.5%，同比增长10.5%，是2023年6月以来首次单月同比转正。11月，TOP100房企销售边际有所转弱，环比、同比分别下降18.6%、9.5%。1-11月，TOP100房企权益销售额为26924亿元，权益销售面积为14516万平方米。

拿地方面，2024年1-11月，TOP100企业拿地总额7432亿元，同比下降31.5%，相较1-10月降幅收窄7.1个百分点。9月底以来一线城市接连一系列政策优化，市场活跃度保持较高水平。11月，北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块均由头部央国企摘得，带动TOP100企业拿地总额同比降幅显著收窄，但拿地企业仍以央国企为主，民营房企拿地仍较为审慎。前50家企业和前100家企业中，央国企数量占比均在八成以上。

融资方面，根据中指监测，2024年1-11月，房地产行业债券融资总额4903亿元，同比下降23.2%，降幅较上月有所收窄。11月，房企融资有所回暖，房地产企业债券融资总额为483亿元，环比增长66.6%，同比增长9.0%，主要是由于ABS融资改善明显，环比增长197.2%。

2024年，我国房地产市场调整态势未改，房企资金端继续承压，监管部门加大供应端、需求端支持力度，如“白名单”、“收储存量房”、“利用专项债券收回土地”等，给予房企资金支持。在此背景下，企业需结合自身情况，积极把握政策机遇，实现资金回笼。

第一，把握政策窗口期，升级产品，积极回款。9月底支持政策落地后，核心城市市场销售有所加快，企业应把握好政策窗口期，提高项目产品力，加大营销力度。随着消费者对居住品质的要求不断提高，房企需加大对“好房子”建设的投入，在当前供过于求的市场下，产品力高的项目不仅可以吸引更多潜在买家，还能在竞争激烈的市场中脱颖而出，更容易实现资金快速回笼。12月中央经济工作会议也明确提出要“培育绿色建筑等新增长点”，预计明年在绿色建筑方面或有更多支持政策出台，对于企业而言，需要将重点放在提高建筑质量、优化居住体验和推动绿色可持续发展上，把握产业升级趋势，实现可持续发展。同时，房企应更加注重客户的需求和反馈，通过市场调研和客户参与，设计出更符合现代生活方式的住宅产品。

第二，与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策，及时换仓，维稳现金流。11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号），明确了专项债收购土地的收购目的、收购标的物范围、收购价格要求等多方面要求，242号文落地也标志着专项债用于土地储备的正式重启，解决了收购存量闲置土地的资金“卡点”问题，房企应抓住政策机遇，利用对自身地块的了解，提出针对性方案，促进项目审核纳入储备库，提高收购效率、调整自身土储结构。在投资方面，房企需保持相对审慎的投资态度，聚焦核心城市等确定性更高的市场。

另外，在行业转型的大背景下，房企需要顺应趋势，发掘与自身条件相匹配的新发展模式，轻资产与重资产的结合是重要探索方向，其中代建、物业管理、商业管理和长租公寓等板块均拥有一定的成长潜力。