中国房地产市场2024年总结
来源:中指研究院 2024-12-20 10:57:272024年,我国房地产市场整体仍呈现调整态势。前三季度新房销售同比下降明显,二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度,但9月市场出现降温。9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”,释放了最强维稳信号,政策目标直指扭转行业基本面,为市场注入信心,四季度以来,核心城市市场出现明显升温。12月,政治局会议提出“稳住楼市”,中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,为2025年楼市定调,释放了更加坚定的稳楼市基调。
展望2025年,政策加力有望带动预期修复,但房地产市场恢复仍面临诸多挑战,整体或仍处于筑底阶段,中性情形下,明年全国商品房销售面积预计下降约6%,市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实,尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时,土地缩量、房企资金承压及较高库存下,短期开工投资下行态势难改,明年盘活存量闲置土地政策的实施进展,是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。
(1)房价:1-11月百城二手房价格累计下跌6.77%,环比已连跌31个月,9.26新政后核心城市价格有所趋稳,11月深圳、成都等4城环比上涨,打破连续7个月百城二手房全跌局面,北上广环比跌幅亦明显收窄。1-11月,受部分优质改善型楼盘入市影响,百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%。
(2)市场供求:2024年1-11月,全国商品房销售面积8.6亿平方米(全年预计9.7亿平方米),同比下降14.3%,商品房销售额8.5万亿元,同比下降19.2%,其中现房销售2.6亿平方米,同比增长19.4%,表现明显好于期房。重点城市方面,根据中指数据,1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降23%,重点30城二手房成交套数同比增长2.3%。全年来看,一季度新房销售面积同比下降45%,二手房同比下降21%;二季度在5.17利好政策带动下,新房销售面积同比降幅收窄至26%,二手房成交同比微增1%;三季度新房、二手房成交环比下降,9月底迎来大力度政策支持;9.26新政后,10-11月核心城市新房销售规模持续改善,11月30城二手房成交套数创近20个月新高。1-11月,50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降约31%,供给端表现整体偏弱,整体库存仍处高位,截至11月末,重点城市可售面积出清周期为21.2个月。
(3)需求结构:1-11月,监测城市中多数城市90-120平米新房成交套数占比保持在四成以上,占据市场主流地位;上海、无锡、绍兴等城市144平米以上新房成交套数占比较2023年同期提升超5个百分点。另外,随着二手房价格持续下调,二季度以来北京、上海、深圳刚需加快入市,总价300万以下二手房成交套数同比明显增长,刚需入市有望加快一二手联动,带动新房市场需求释放。
(4)土地市场:1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降近三成,土地出让金同比下降32%,已较2020年同期高点回落超60%。各线城市成交规模均缩量,一线城市土地出让金占比提升,房企拿地进一步聚焦,1-11月TOP20城市住宅用地出让金占全国比重仍过半。土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势,9.26新政以来,北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价,但全国土地市场仍面临调整压力。央国企和地方国资仍是拿地绝对主力。
(5)政策展望:中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,预计房地产政策宽松基调或将延续,下阶段政策有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开。促进需求方面,一是,加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造,释放增量住房需求;二是,一线城市限制性政策有望继续优化,取消郊区或大户型限购政策存在预期;三是,加大购房补贴等鼓励性政策或将在更多城市落地,带动需求释放。优化供给方面,重点或在于去库存政策的加快落地推进,一是,专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善,加速推动土地“去库存”;二是,完善保障性住房再贷款收储政策,促进存量商品房去化;三是,多措并举盘活商办用房等。
(6)市场展望:根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战,新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端,中性情形下,预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%;乐观情形下,若城中村改造及收储存量房等加快落实,居民置业意愿提升,2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。供给端,受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约,中性情形下,预计2025年新开工面积同比下降15.6%,房地产开发投资额同比下降8.7%。
1-11月百城二手房价格累计下跌6.77%,环比已连跌31个月,9.26新政后核心城市价格有所趋稳;改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.29%
图:2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
二手住宅方面,根据中国房地产指数系统百城价格指数,2024年1-11月,百城二手住宅价格累计下跌6.77%,跌幅较2023年同期扩大3.77个百分点。其中,一季度百城二手房价累计下跌1.48%;二季度、三季度累计分别下跌2.16%和2.13%;进入四季度后,百城二手房价格跌势明显减缓,10-11月房价累计下跌1.17%。11月,百城二手住宅均价为14278元/平方米,环比下跌0.57%,跌幅较10月收窄0.03个百分点,已连跌31个月。
新建住宅方面,根据中国房地产指数系统百城价格指数,2024年1-11月百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%,较2023年同期扩大2.13个百分点。2024年以来,受改善型楼盘入市带动,百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势,11月百城新建住宅均价为16592元/平方米,环比上涨0.36%。
图:2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
从涨跌城市个数看,二手房方面,11月,深圳、成都、乌鲁木齐及东营共4城二手住宅价格环比上涨,打破了百城连续7个月全跌局面,释放积极信号。新房方面,2024年1-11月,百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量保持平稳,基本维持在30-50个之间。
1-11月100城新房成交面积同比下降23%,30城二手房成交套数同比增长2.3%;9.26新政后市场持续改善,10月以来核心城市销售同环比保持增长
全国:根据国家统计局数据,2024年1-11月,全国商品房销售面积8.6亿平方米,同比下降14.3%,商品房销售额8.5万亿元,同比下降19.2%,商品房销售面积累计同比降幅已连续6个月收窄,销售额降幅连续7个月收窄。1-11月商品住宅销售面积同比下降16.0%,商品住宅销售额同比下降20.0%,商品住宅累计销售面积、销售额同比降幅均已连续7个月收窄。
图:2016年以来100个代表城市新建商品住宅1-11月月均成交面积及同比走势
图:2020年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
重点100城:2024年1-11月,重点100城新建商品住宅成交面积同比下降23%,四季度新房销售规模持续改善。根据中指数据,2024年1-11月,100个代表城市新建商品住宅月均成交面积2229万平方米,同比下降23%。具体来看,一季度受季节性因素及2023年同期高基数影响,销售面积同比下降45%;二季度在“517新政”降首付、降利率及地方限制性政策松绑带动下,5月、6月市场成交有所回升,单季销售面积同比降幅收窄至26%;进入三季度,5.17政策效果逐渐减弱,叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响,新房市场成交持续走弱,季度环比下降16%,同比在低基数下下降15%。9.26中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”,释放最强稳地产信号,随后“四个取消、四个降低、两个增加”等一系列支持政策落地,极大地提振了市场信心,10月核心城市市场成交活跃度明显提升,重点100城新房销售面积同比转增,结束16连跌。11月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长3%,同比增长约20%,较10月增幅扩大10个百分点,新房销售进一步改善,市场出现阶段性“回稳”。
图:2022年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势
从不同梯队城市来看,1-11月,一线城市新建商品住宅累计销售面积同比降幅最小;四季度,一二线城市销售持续改善,同比增幅均超10%。
一线城市1-11月销售面积同比下降14%,其中10-11月同比增长40%。2024年1-11月,一线城市新建商品住宅单城市月均成交58万平方米,同比下降14%。在降首付、降利率、放松限购、取消普宅标准、税费优惠等利好政策刺激下,10-11月一线城市新房销售面积同比增长40%,由于广深政策力度强于京沪,市场恢复也相对更好,深圳、广州10-11月新房销售面积同比分别增长124%、70%,北京、上海同比分别增长10%、16%。
二线代表城市1-11月销售面积同比下降约24%,10-11月同比增长14%。2024年1-11月,二线城市新建商品住宅单城市月均成交35万平方米,同比下降24%。在9.26楼市一揽子利好政策带动下,10-11月二线城市销售面积同比增长14%,其中厦门在利好政策支持、高性价比项目及房票集中入市等多因素推动下,10-11月销售面积同比增长159%;武汉在政策利好、供应放量及集中备案等多因素影响下,10-11月销售面积同比增长48%。11月,成都、南京、合肥等多个城市新房销售继续改善,带动二线城市单月成交同比增幅进一步扩大至25%。
三四线代表城市1-11月销售面积同比下降25%,10-11月同比增长9%。2024年1-11月,三四线城市新建商品住宅单城市月均成交13万平方米,同比下降25%。9.26新政后,在“以价换量”及低基数效应影响下,三四线代表城市10-11月销售面积同比增长9%,部分城市如扬州、绍兴、惠州、烟台等,在低基数下10-11月销售面积同比增长,但绝对规模仍处近年同期较低水平,市场延续低迷态势。
图:2022年以来30个代表城市二手住宅月度成交套数走势
二手房:2024年1-11月30城二手房成交同比实现增长,四季度成交加快放量。根据中指数据,2024年1-11月,30个重点城市二手房成交约146.5万套,同比增长2.3%。具体来看,受季节因素及2023年2、3月高基数影响,一季度二手房成交套数同比下降21%;5.17楼市一揽子利好政策落地后,市场情绪有所回升,6月二手房成交量环同比止降转增,二季度二手房成交套数同比微增1%。三季度随着政策效果逐渐减弱,8-9月二手房成交持续走低,但整体成交量仍高于去年同期,三季度二手房成交套数同比增长15%。10月,在9.26楼市一揽子利好政策刺激下,市场信心逐步恢复,单月二手房成交套数同比增长23%;11月二手房成交继续冲高,突破16万套,创近20个月新高(2023年4月以来)。
改善性需求仍是新房市场重要支撑,核心城市刚需入市节奏加快
图:2024年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
从成交面积段来看,90-120平方米产品仍是新房市场需求主力。一线城市中深圳、上海90-120平方米新建商品住宅成交套数占比均超四成,其中上海占比高达55%。北京120平方米以上大户型占比超其他一线城市;二线代表城市中,厦门、沈阳、福州等城市中小户型占比较高,均超30%;长沙、杭州、西安、济南等城市120平方米以上大户型成交占比超60%,改善性住房需求仍占主导,其余城市90-120平方米产品成交套数占比均接近或超过四成。三线代表城市中,佛山、东莞、芜湖、唐山、绍兴90-120平方米住宅成交套数占比均超40%。
从成交套数占比变化来看,与上年同期相比,30个代表城市中,24个城市144平方米以上再改类产品成交占比有所提升,其中上海、无锡、绍兴144平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超过5个百分点,杭州、长沙、合肥、青岛等核心二线城市144平方米以上住宅成交套数占比也增长明显。
从各总价段成交情况来看,随着二手房价格持续下调,二季度以来北京、上海、深圳刚需入市加快,300万以下二手房源成交套数同比明显增加,未来或有望加快一二手联动,带动新房市场需求释放。与此同时,今年以来在政策支持下,多个核心城市高端改善需求韧性较强,对新房市场起到重要支撑。2024年1-11月,一线城市中上海2000万以上新房成交套数同比增长52%,深圳2000万以上新房成交套数同比增长49%;二线城市中成都、无锡、青岛1000万以上新房成交套数同比增幅均超20%,合肥、西安800-1000万新房成交套数同比增幅均超40%。高端改善需求大幅增长对新房市场形成一定支撑,但同时值得注意的是,高端需求的成交量总体相对有限,持续释放后或造成一定需求透支,同时叠加房企产品供应“豪宅化”趋同,竞争加剧,需关注后续市场持续性。
库存规模仍处高位,可售库存出清周期为21.2个月,去化压力仍突出
全国:房屋施工面积同比延续下降趋势,新开工面积同比降幅仍较大。2024年1-11月,全国房屋施工面积为72.6亿平方米,同比下降12.7%。其中住宅施工面积为50.8亿平方米,同比下降13.1%。1-11月,全国房屋新开工面积为6.7亿平方米,同比下降23.0%。其中住宅新开工面积为4.9亿平方米,同比下降23.1%,整体表现偏弱。1-11月全国房屋竣工面积4.8亿平方米,同比下降26.2%。
图:2016年以来50个代表城市商品住宅1-11月月均批准上市面积及同比走势
图:2020年以来50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势
重点城市:2024年1-11月,50城商品住宅月均批准上市面积同比下降约31%,新房供应持续缩量。根据中指数据,2024年1-11月,50个代表城市商品住宅月均批准上市面积1123万平方米,处2016年以来同期最低水平,同比下降约31%(同口径销售面积同比下降约23%),供给端表现整体偏弱。具体来看,一季度受春节假期影响,房企推货规模较低,叠加去年高基数影响,批准上市面积同比下降36%;6月房企冲刺年中业绩带动批准上市面积环比小幅回升,二季度新批上市面积同比降幅收窄至33%;进入三季度后,销售表现低迷,房企推盘意愿不高,新房批准上市面积单季同比下降29%。11月,在销售改善及冲刺全年业绩目标影响下,房企加快供货节奏,50个代表城市批准上市面积环比增长超七成,但同比下降仍超10%。
图:2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期
可售库存来看,50个代表城市可售面积小幅下滑但仍处在相对高位,出清周期为21.2个月。截至2024年11月末,50个代表城市商品住宅可售面积约3.23亿平方米,较2023年底下降6.7%,但规模仍处在近年高位。出清周期方面,截至11月末,按近12个月月均销售面积计算,短期库存出清周期为21.2个月,较2023年末延长3.6个月,较10月缩短0.9个月。
1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降近三成,土地市场整体仍承压;年末核心城市加快卖地,北上杭等优质地块土拍竞争激烈
受供应端缩量影响,1-11月住宅用地成交规模及出让金降幅均在三成左右,土地出让金较2020年同期高点下降超60%。根据中指数据,2024年1-11月,300城各类用地成交10.2亿平方米,同比下降20.9%。其中,住宅用地成交2.6亿平方米,同比下降26.6%。出让金方面,2024年1-11月,300城各类用地出让金2.0万亿元,同比下降27.3%,其中住宅用地出让金1.5万亿元,同比下降31.8%,较2020年同期高点下降66.7%,地方财政承压。根据财政部数据,2024年1-11月,国有土地使用权出让收入32626亿元,同比下降22.4%。溢价率方面,2024年1-11月,300城各类用地及住宅用地溢价率分别为3.7%、4.9%,较去年同期分别下降0.8和0.4个百分点。
流拍撤牌方面,根据中指数据,2024年1-11月,300城住宅用地流拍撤牌809宗,流拍撤牌率18.7%,较去年同期下降2.5个百分点。当前土拍市场仍面临一定压力,尽管今年多地在土地出让前发布拟出让清单,但房企在融资、销售双重挑战下,除热点城市或自身深耕区域外,拿地力度均较一般。
表:2024年1-11月各梯队城市住宅用地成交情况
成交规模方面,各线城市同比均下降。根据中指数据,2024年1-11月,一线城市成交规模同比降幅超4成,降幅高于二线、三四线城市。二线城市成交规模同比降幅超3成,其中成都、杭州、天津、长春降幅均在4成以上。三四线城市土地市场调整相对较早,今年1-11月成交面积同比降幅超2成。从近几年各线城市成交规模变化来看,一线城市宅地成交规模峰值出现在2021年,而二线及三四线城市峰值均出现在2020年,其中三四线城市2019、2020年成交规划建面均超6亿平米,占300城比重约为56%,随着市场持续下行,三四线城市库存去化压力逐步加大。
图:22个重点城市2024年1-11月溢价成交情况
土拍热度来看,北上深杭仍是房企重要布仓地,广州、成都、合肥优质地块房企参拍积极。根据中指数据,2024年1-11月,22城住宅用地溢价成交占比为24.1%,较去年同期回落13.3个百分点。各城市来看,深圳、杭州、上海溢价成交宗数占比均超5成,北京、合肥、成都超3成,其余城市普遍在2成以下。济南、南京虽然出让宅地数量最多,但溢价宗数占比均不足1成,而郑州、武汉今年以来仅1宗宅地溢价出让,沈阳宅地均底价成交。
在9月底新政持续显效下,10月以来,上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍热度继续升温。如10月22日,杭州上城四堡七堡单元JG1402-36地块溢价率达29%;10月29日,杭州蜀山单元XS150201-73地块溢价率达51%。11月6日和11月15日,成都高新区桂溪街道、锦江区柳江街道两宗地块溢价率分别为46.1%、44.4%;11月15日和11月20日,杭州萧山奥体博览中心、上城城东新城、西湖之江度假区3宗地块溢价率均在30%以上;11月27日,上海浦东新杨思地块触达中止价转入“高品质建设”环节(溢价率达40.4%)。
拿地企业方面,央国企及地方国资仍是拿地绝对主力。根据中指数据,2024年1-11月,22城累计拿地金额中央国企占比47%,地方国资占比30%,两者合计达77%,较2023年全年提升2个百分点,仍是拿地主力。具体来看,北京、上海、广州、深圳等城市央国企占比均在八成左右,土拍情绪偏弱的城市地方国资占比较高,如无锡、沈阳、南京、福州、长春等城市地方国资占比均超5成,其中无锡、沈阳超8成。
1-11月房地产开发投资额同比下降10.4%,降幅仍较大
图:2014年至2024年11月房地产和住宅累计开发投资及其同比增速
房地产开发投资额同比下降超10%,整体表现偏弱。2024年1-11月,全国房地产开发投资额为9.4万亿元,同比下降10.4%。其中,住宅开发投资额为7.1万亿元,同比下降10.5%,占房地产开发投资比重为76.0%。
房企到位资金同比降幅持续收窄,但整体降幅仍较大。2024年1-11月,房地产开发企业到位资金为9.7万亿元,同比下降18.0%。其中,国内贷款为1.3万亿元,同比下降6.2%;自筹资金为3.5万亿元,同比下降11.0%;定金及预收款为3.0万亿元,同比下降25.2%;个人按揭贷款为1.4万亿元,同比下降30.4%。
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