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房地产企业风险化解要路解析

来源：中指研究院   2024-12-13 11:29:24

自2021年下半年以来，伴随着市场下行且持续底部运行，房企密集出险，这不仅对购房者、债权人、供应商等利益相关方造成了损害，也对行业健康发展产生了不良影响。本文将重点梳理房企风险化解支持政策，探索房企风险化解路径。

01

坚持法治化、市场化原则，聚焦保交楼，强调压实地方政府、房地产企业责任

自2021年下半年以来，监管部门房企风险化解政策经历了以下几个阶段：大型房企出险伊始，相关部门和地方政府督促企业积极化解债务风险；2021年12月至2022年上半年以鼓励优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目为主；2022年三季度则重点发力保交楼工作；2022年四季度以来政策逐步转向改善行业融资环境，防止风险蔓延；2024年以来政策重点支持项目融资需求，区分项目风险和企业风险，促进保交楼工作。监管部门房企风险化解政策总体坚持法治化、市场化原则，以保交楼、稳民生为出发点，以救助项目为主，压实地方政府、房地产企业、金融机构责任。具体来看：

（1）保交楼，救助项目为主

2021年下半年以来，央行、银保监会多部门多次出台政策，鼓励兼并收购受困项目，建立“白名单”机制给予资金支持，做好“保交楼”金融服务。2021年12月，人民银行和银保监会联合发文，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。2022年4月，监管机构鼓励AMC、银行参与出险房企项目收并购。2022年三季度纾困基金入场，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困。8月，央行通过政策性银行启动2000亿专项借款支持住宅项目建设交付。2022年底，“金融16条”强调，对于已经受困房地产企业，金融机构要做好房地产项目并购金融支持，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，鼓励AMC与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式。2024年1月，住建部、金融监管总局联合发文，要求各地建立城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出项目“白名单”，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。

（2）坚持市场化、法治化原则

2021年下半年以来出台的融资支持性政策均强调要坚持市场化、法治化原则，无论是保交楼金融支持、推动并购重组，还是项目“白名单”机制。

（3）压实地方政府、房地产企业责任

基于以“保交楼、稳民生”为出发点，监管部门在开展保交房工作时强调，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。一是地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。二是房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。三是金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。

从实践来看，受困房地产企业风险化解仍以房地产企业、金融机构、AMC、地方政府等各方共商模式为主，积极自救、做好债务重组、做好保交楼工作。

表:近年房地产风险化解相关政策摘要

02

美国化解金融风险：国家层面推动，分类处置，措施丰富

美国次贷危机发生之后，美国金融机构密集出险，美联储和美国财政部最终决定动用财政资源处置金融机构风险，首先进行压力测试，然后识别问题机构，再者对于流动性不足及资不抵债的机构分类处置。

贯穿美国次贷危机过程，美国采取了较为丰富的措施化解金融机构风险，采取了包括以优先股方式注资、剥离不良资产、支持同业机构并购重组、对机构实施强制托管等多种方式，最终稳定了美国的金融系统。

图:房地产企业风险化解路径

03

风险化解路径：制定系统性方案，房企评估，分类处置

房企风险出清困难一方面受限于房地产市场下行。在新房销售市场仍在筑底行情中，导致企业销售收入减少，现金流紧张，难以落实债务重组计划，处置资产也受到一定程度限制。项目公司资金监管严格，房企资金归集能力受到很大程度限制。此外，全球经济环境的不确定性，特别是利率变动和汇率波动，也给境外债务重组带来了额外的挑战。另一方面，房企债务重组困难也可能受到企业自身资质限制。如房企资产质量和未来现金流预期存在不确定性，影响债权人对重组方案的接受程度；如房企债务重组行动积极主动程度，债务重组方案向债权人释放的诚意；如债务结构的复杂程度，项目资产多、分布广、债权结构关系复杂、可能存在境外债受到汇率波动和司法程序影响等，这些因素都可能增加债务重组的困难程度。

制定系统性的房企风险化解方案。目前主要是救项目、市场化的思路，化解房企风险进展有限。需要制定系统性的房企风险化解方案，包括风险处置方式、处置原则、支持政策措施、协调机构等，有利于使房地产风险尽快化解。

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房企风险处置框架。首先，对房企进行可持续经营评估，识别系统重要性优质房企；然后，分类处置，对于对系统重要性优质房企进行不良资产剥离、支持债务重组、国资注入；对于资不抵债的企业，一方面剥离优质资产独立经营，另一方面破产重组。最后，待企业恢复常态化经营国资退出。

先行试点，政策支持。选择典型企业先行试点，跑通模式，然后再复制推广。充分应用现有政策进行支持，如回收闲置土地和存量商品房等。

图:房地产企业风险化解路径

房地产企业风险化解需要房企、股东方、市场、债权人、政府等多方协同努力，削减债务规模、改善资产结构，在发展中寻找解决债务危机的办法，从而促进债权回收，保护债权人、投资人利益。房企应紧抓“因城施策”窗口期，加速布局较好项目的销售去化，快速回笼资金，保障现金流入。同时，房企还应充分利用收储存量房、存量土地政策，调整资产结构。



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