重磅！大力度化债资金落位，房地产市场能否加速企稳？

11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议落幕，会议审议通过了《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》，并召开发布会，发布会主要内容如下：

议案提出，在压实地方主体责任的基础上，建议增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务。为便于操作、尽早发挥政策效用，新增债务限额全部安排为专项债务限额，一次报批，分三年实施。按此安排，2024年末地方政府专项债务限额将由29.52万亿元增加到35.52万亿元。……

2023年末，经过逐个项目甄别、逐级审核上报，全国隐性债务余额为14.3万亿元。今年以来，受外部环境变化和内需不足等因素影响，经济运行出现一些新的情况和问题，税收收入不及预期，土地出让收入大幅下降，各地隐性债务化解的难度加大。

针对上述情况，从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。同时也明确，2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。上述三项政策协同发力，2028年之前，地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一，化债压力大大减轻。我们估算了一下，地方依靠自身努力化解是完全可以做到的，甚至有些地方是比较轻松的。……

目前我们正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度。一方面，持续抓好增量政策落地见效。今年的增量政策力度大，对经济的拉动效应正在显现，不少政策效应明年还会持续释放。我们将加力推进相关工作，已经出台的抓好落地实施，尚未出台的尽快推动出台。目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。隐性债务置换工作，马上启动。发行特别国债补充国有大型商业银行核心一级资本等工作，正在加快推进中。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

另一方面，结合明年经济社会发展目标，实施更加给力的财政政策。一是积极利用可提升的赤字空间。二是扩大专项债券发行规模，拓宽投向领域，提高用作资本金的比例。三是继续发行超长期特别国债，支持国家重大战略和重点领域安全能力建设。四是加大力度支持大规模设备更新，扩大消费品以旧换新的品种和规模。五是加大中央对地方转移支付规模，加强对科技创新、民生等重点领域投入保障力度。

01

可化解地方隐性债务12万亿元，化债力度明显加大

此次人大常委会议审议批准《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》，化债的方式包括三个方面：

一是增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务，全部安排为专项债务限额，一次报批、分三年实施，限额提升后，2024年末地方政府专项债务限额将由29.52万亿元增加到35.52万亿元；

二是，从2024年起，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元，叠加6万亿元债务限额后，直接增加地方化债资源10万亿元；

三是，明确2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元仍按原合同偿还。

三项政策协同发力，合计可化解地方隐性债务12万亿元，本次会议明确指出预计2028年之前，地方需消化的隐性债务总额将从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，地方化债压力大幅降低，据财政部估算，五年累计可节约6000亿元左右地方利息支出。

通过化债组合拳协同发力，可将地方原本用于化债的资金腾出来，用于促进发展、改善民生，可以更大力度支持投资和消费、科技创新等，促进经济平稳增长和结构调整。用好这部分资金，也有助于房地产市场的平稳发展。

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“稳地产”政策有望加快落实，更大力度资金支持或进一步修复市场预期

此前，在10月12日财政部召开的新闻发布会中，强调“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，指出专项债支持回收闲置存量土地、收购存量商品房等政策支持。此次发布会也通报了相关政策的落地进度，指出“将加力推进相关工作，已经出台的抓好落地实施，尚未出台的尽快推动出台。目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。隐性债务置换工作，马上启动。……专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。”

相关税收政策的优化此前财政部发布会中也有提及，目前已按程序报批，未来具体政策有望加快落地。一方面，与取消普宅标准配套的税费政策优化，将对一线城市二手房交易中的增值税以及针对房地产开发企业的土地增值税产生影响；另一方面，与房地产相关的契税、个人所得税政策等未来也存在一定的优化预期，有望进一步降低居民购房成本、降低房企税费压力，稳定市场预期。

针对专项债收购存量土地、收购存量商品房的政策，本次会议也做了回应，未来相关政策也有望加速落实，特别是收购存量土地，配套政策继续细化对于房地产企业、地方政府等均将产生实质性利好，有助于促进房地产市场进入新循环。

今年以来，多地发布收购存量房作为保障性住房的公告，8月，武汉、重庆均有收购项目落地。但受价格撮合难度大、资金成本较高、供需错配等问题影响，当前收储工作整体进展较为缓慢，根据央行公布数据，截止9月末，用于收购存量商品房的3000亿元保障性住房再贷款余额162亿元，较6月末仅增加41亿元，未来打通各项收储堵点将是加快推动收储节奏的关键。

整体来看，此次全国人大常委会上宣布的提升地方债务限额、化债资金等政策，能够精准有效的降低地方现存债务压力，合计可化解12万亿元地方政府隐性债务，用好各项资金将为地方进一步投资、改善民生等方面释放更大空间。金融、财政重磅政策的相继落地，有望助力我国经济平稳发展，会议中亦指出，我国还有较大的举债空间，更大力度的逆周期调节政策仍有预期。除此之外，本次会议指出，支持房地产市场的相关税收政策在近期即将推出，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房等政策正在研究制定，也传达中央对于“稳地产”的决心，一方面有望进一步降低居民购房成本、企业税费压力，另一方面也有望加速各地收购存量土地等的工作进度。未来若“稳地产”政策加速落实到位，将有望明显修复市场预期，推动房地产市场止跌回稳。

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