什么是“好房子”？看国内外经验

当前，政策倡导建设“好房子”，能够满足国内购房者更高需求。2023年11月，住建部部长倪虹在答记者提问时表示，“好房子”要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。2024年4月，中央政治局会议强调，“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待……抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。从近两年市场表现来看，在房地产持续调整的过程中，改善型楼盘表现出较强韧性，客观上反映出购房者对建设标准高、品质好的楼盘的选择偏好。

社会对于“好房子”的认识随着经济、文化和社会的发展而不断演变。在国外，伴随着环保运动和绿色建筑的兴起，“好房子”在功能全面、健康舒适的同时更强调与自然环境的融合以及对低碳节能的更高要求。在国内，目前全国城镇住宅套户比已经超过1，已经迈过住宅绝对短缺阶段，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”。“好房子”在满足功能、绿色等要求的同时，还包括了对现代生活方式的满足、对中国传统文化的传承以及对家庭结构变化的适应。我们梳理国外发达国家及国内住房评价标准变化，观察好房子的演变脉络，为全面、深刻认识好房子提供参考。

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日本：在耐久使用的基础上强调绿色节能

在经过城镇化快速发展和大量建造之后，日本住宅面临着老化问题，以长期使用为目标的建筑长寿化技术成为符合日本现代社会需求的重要课题。二战之后，日本经历了快速的城镇化发展，1945年至1975年的30年间城镇化率年均增长超过1.5个百分点，到1975年城镇化率超过75％。为应对住宅老化等问题，日本建设省于1980年提出百年住宅体系（CHS），其核心理念是将住宅视为可以持续使用一百年以上的资产，强调长寿化设计、适应性设计、维护与管理、主体与内装分离等方面。

受到可持续发展观以及城镇化速度放缓的影响，日本对于建筑的评价标准在坚持长期使用的同时愈加重视绿色节能。日本城镇化进程显著放缓，1976年至2000年城镇化率的年均提升幅度仅有约0.27个百分点，与此同时民众的绿色低碳意识不断增强。日本CASBEE认证体系于2003年7月由日本建筑物综合环境性能评价委员会发布，对环境质量（室内环境、服务质量、室外环境）、环境负荷（能源、资源和材料、场外环境）两方面进行评价。

随后，为了实现环境负荷降低、建设价值长久的高质量住宅，同时也为了适应人口老龄化的发展趋势，日本政府于2007年提出了“200年住宅”的构想，于2009年施行《促进长期优良住宅普及的法律》，全面推行长期优良住宅建设。长期优良住宅认定标准主要包括主体耐久、抗震性能、易于管理和更新、节能对策、居住空间、居住环境、维修计划、灵活可变、高龄者对策等因素，与1980年的百年住宅体系相比有相当程度的拓展。

图：日本住宅与建筑评价标准变化

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美国：以绿色为出发点，重视使用者身心健康

世界环保运动兴起于上世纪60年代，同时这也是绿色建筑的启蒙阶段，“生态建筑”这一概念首次提出。70年代，石油输出国组织的禁运导致石油和天然气价格飙升并引发了能源危机，美国人开始质疑交通和建筑对化石燃料的依赖，绿色建筑运动逐渐兴起。1993年，美国来自60多家公司和非营利组织的代表成立了美国绿色建筑委员会(USGBC)，旨在推进建筑行业的可持续性，并于1998年发布第一版LEED认证体系。

美国LEED认证体系在实践中不断拓展适用范围，由新建筑拓展到既有建筑和翻新建筑，并涵盖学校、医院、数据中心、酒店、零售店、仓库和物流中心等业态。目前，LEED认证体系的评价指标涉及选址与交通、可持续场址、用水效率、能源与大气、材料和资源、室内环境、创新设计、地域优先等多个方面，更加强调环境效益、经济效益和社会效益有机结合。如LEED在第一版之后的版本里加入支持地域优先这一评价标准，并在后续版本中进一步发展和细化，加入推荐通过采购当地材料和产品支持当地的经济活动，采取措施保护和恢复当地的生态系统，设计建筑适应当地气候条件，通过提供社区服务设施、改善交通连接和增强社区凝聚力来促进社区的发展，尊重和保护当地的文化遗产等评价依据。

建筑是人们最主要的工作和生活空间，健康建筑是构建健康社区、健康村镇和健康城市的基石，新的评价标准也随着对于人们生理及心理健康的重视而出现。2014年，国际WELL建筑研究院（IWBI）提出WELL建筑标准，从空气、水、营养、光线、健身、舒适性和精神等方面评估建筑的性能，更加关注建筑对人类生理和心理健康的影响。

图：美国建筑评价标准变化

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中国：从低碳节能到重视过程管控，目前强调舒适宜居

2000年左右，随着国内城镇化的快速发展，对建筑的环保、节能和可持续性提出了更高要求，居民的环保意识也不断增强。我国第一部《绿色建筑评价标准》于2006年发布实施，评价体系包括节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理六个方面，彰显对于低碳节能的重视。

商品房施工面积保持高速增长，伴随着建设施工过程也产生了水污染、空气污染、建筑垃圾污染等生态问题。为了减少这些环境问题，施工单位有必要通过合理规划施工工序、使用绿色建筑材料、控制噪音和粉尘排放、有效回收利用废物等措施管理施工过程。2014年，《绿色建筑评价标准》加入施工管理的评价细节，进一步规范施工管理。

随着技术进步、新理念的融入与新时代发展要求的提出，居民对于居住品质提出了更高的要求，我国对于建筑的评价也更加全面。2019年，我国城镇居民人均住房面积达39.8平方米，反映出城镇居民住房条件已得到显著改善。《绿色建筑评价标准》2019年版的评价指标与前两版相比也出现了较大幅度的变化，评价维度从以低碳节能为主拓展到安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等多个方面。

图：我国《绿色建筑评价标准》评价指标变化

近期，多家研究机构提出“好房子”内涵与标准。2024年2月，中国工程建设标准化协会组织研编的《好住房评价标准》通过审查，确定了好住房评价指标体系以“宜居、低碳、智慧、安全、和美、其他”6类核心指标。清华大学房地产研究所提出，“好房子”内涵应涵盖室内、建筑及社区三个层面的绿色健康、智慧友好等特点。

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“好房子”应具备绿色、安全、宜居、智能、友好、美观等特征

国内外住宅评价标准普遍经历了从较为单一向综合全面的演变过程。一方面，评价指标关注的重点在演变，1980年代，关注安全耐久，如日本的百年住宅评价体系侧重安全耐久；2000年左右，关注绿色低碳，如美国的LEED、日本的CASBEE及中国的2006绿色建筑评价标准；2015年左右，关注健康宜居，如美国WELL等。另一方面，评价体系的适用范围也在不断拓展，如日本从最早的百年住宅体系发展到CASBEE覆盖新建建筑、现有建筑、装修建筑、临时建筑等类别的建筑物，美国LEED评价体系从初始版本主要关注新建建筑和室内设计与施工拓展到现有建筑的运营与维护、学校和零售等特定建筑类型以及社区和城市等建筑类别。

图：国内外住宅评价标准重点变化

总结国内外住宅评价标准体系，我们综合归纳“好房子”应具备“6S”特征，初级特征：绿色低碳(sustainable)、安全耐久（safe）；中级特征：健康宜居（salubrious）、科技智能（smart）；高级特征：全龄友好（suitableforallages）、协调美观（stylish）等优秀品质，满足购房者对于美好生活的需求。具体来看，绿色低碳主要包括建筑选材、建筑能耗、降碳节能、资源循环等指标；安全耐久主要反映项目在安全防护措施和建筑耐久性上的表现；健康宜居包括空间宜居、环境健康、设施便利、社区规划等维度；智能科技，近年人工智能迅速发展，也要快速应用于住宅建设，我们考虑把智能科技作为评价“好房子”的重要因素，主要体现项目在室内及公区所运用的科技智能设备及先进技术；全龄友好，我国社会逐渐进入深度老龄化阶段，住宅建设要着重考虑老年人需求，主要体现项目在适老化、适幼化等方面的应用，产品功能空间具备灵活性；协调美观，人们生活水平提高，对审美提出了更高要求，包括建筑风格、园林设计、色彩及材质搭配等方面。

图：“好房子”特征

顺应行业形势变化，房地产企业须提供优质的产品和服务，通过精心设计、精工建造高质量的住宅产品，建设绿色、安全、宜居、智能、友好、美观的“好房子”。展望未来，市场变化将推动住宅产品加速升级。房企可围绕建设好房子，产品聚焦景观、入户、科技、健康等购房者的关注热点，满足不同客群对居住品质的更高要求。房地产企业建设“好房子”、提供“好服务”，是提升竞争力的根本所在，将促进企业迈向高质量发展。

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