连云港楼市观察：苍梧学区房价走势分析

连云港楼市现状分析

根据最新的市场观察，连云港苍梧学区的房价已经出现了明显的调整。除了紫金公馆多层和紫金公馆高层三期，目前苍梧学区95%的小区价格区间已经跌破1.5万元/平方米，相当于回到了2017年的水平。对于之前高价购入苍梧书包房产的业主来说，现在的市场情况无疑是令人沮丧的。

我在2月份时曾与大家分享了我的2024年买房思路。目前我在连云港还有最后一套房产，是2011年以6000多元/平方米的价格购入的。尽管房子现在不好卖，但租售比回报率达到4%，因此暂时搁置了卖房的想法。然而，前些天我爱人让我考虑在连云港购入一套改善型住房，这让我开始了新一轮的看房过程。

改善型住房市场需求

尽管我有改善住房的需求，但在实际看房过程中发现，连云港市场上中意的房子并不多。特别是苍梧学区，虽然有一些新房源，但价格仍然较高，且房源质量参差不齐。市场上普遍存在的现象是，房价虽然有所回落，但并未达到预期的低点。

根据我的观察，苍梧学区的房价调整趋势与我之前的分析一致。紫金公馆多层的交付，标志着苍梧高层头部小区价格的下跌。凤凰名都、御景龙湾、杰瑞花园等小区的最新成交价已经明显回落，市场情绪普遍较为悲观。

未来房价走势预测

尽管我现在开始看房，但我不会急于出手。我判断房价的底部空间还有下降的可能。如果苍梧学区大部分小区1.5万元/平方米的价格支撑不住，未来的趋势可能会是这样的：

1）从1.5万元降到1.4万元，再到1.3万元，苍梧大部分房产会在1.3万元/平方米徘徊很久。

2）如果楼市行情恢复，房价可能会从1.3万元/平方米反弹，但目前来看，今年出现这种情况的概率极小，苏北的房产指数还在下跌，想止住都很困难。

3）如果楼市行情继续冰冷，从3000多元到6000多元早期购入苍梧第一批房产的人会恐慌，他们可能会继续抛售，把价格回落到1.0-1.2万元/平方米之间。1.0万元/平方米是生死线，只要房东不傻，大概率不会自杀式卖房。

4）目前国企瀛洲集团九月府的定价体系非常重要，对紫金多层和整个苍梧版块影响极大。国企一般会考虑市场价格冲击，下半年看看九月府最终销售价格如何。

5）如果可能，建议苍梧版块推出一些新地块，为版块增加活力，否则慢慢沦落成老龄化区域，竞争力持续下降。

我们无法改变一个宏大历史事件的走势，只能努力确保，在每一个事件走势中成为获益者。至少避免成为受害者。

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