琥珀·东岸|今年房地产：有“危”更有“机”

今年年底，马 云在底特律会上说，“如果美国是在汽车轮子上，那么中国是在互联网或者手机上。”数字化正深刻改变着国人，并反映在他们的衣食住行各个场景里，更不断推进着中国企业的数字化程度。

11月1日，由中国互联网新闻中心·中 国 网、中 国 网地产、全联房地产商会联合举办的“第五届中国城市镇运营商大会”上，全联房地产商会创会会长聂梅生发表了“2019房地产未来已来”的主题演讲，并在演讲结束后接受了中 国 网地产的专访。她表示，房地产有危更有机，临界点之后，就要翻篇，翻篇以后的房地产行业会以新的形式出现。数字化社区是下一个风口，近水楼台先得月的是房企。

房地产行业的危和机

今年注定是不寻常的一年。在这一年里，世界正面临百年未有的大变局。世界经济整体下滑，贸易战促成多元化格局形成，大国间战略军事竞争加剧。

作为中国经济重要的一环，房地产投资占比依旧大。今年前三季度数据显示，房地产对GDP依旧是正拉动，房地产净利润的增长率为16.4%。

尽管有数据在上升，但房地产有它危的一面。行业投资下降、资产负债率提高、土地市场变化等等，房地产行业正面临着前所未有的挑战。“这主要体现在投资的下降、土地急剧的负增长，以及企业资产负债率的急剧上升”，聂梅生认为，四季度房地产投资仍将会继续下降。

2019年是房地产行业的一个临界点。聂梅生说，尽管称之为一个临界点，但并不等于翻过临界点，房地产就一定要下滑，一定要崩盘。临界点之后，就要翻篇，翻篇以后，房地产行业会以新的形式出现。

硬币有正反面，房地产行业有危也有机。今年不仅是新中国成立70周年，也是数字化元年。当传统观念被数字重新定义，当数字货币概念出世，如风起云涌般，“一切有关于数字相关的新兴事物，如数字城市、数字产业、数字社区都应运而生，这必定会引起中国甚至全球政治、经济、生活的变化”，聂梅生坦言。

值此数字化元年之际，房地产翻篇过后的新形式，主要体现在四个方面：“一、从棚改、租赁市场到老旧小区改造等，跟城市运营有很大关系，都是房住不炒；二、银根肯定不会放松，因为要保证经济转型；三、地根，土地财政的没落和土地资源的释放同时并举；四、税收，新的税制当中，个人C端的权重加强，B端减税”，聂梅生说。

房地产行业怎么翻篇？      

那么，有危又有机之中，房地产行业该如何翻篇？聂梅生给出了答案。

首当其冲的是投资转消费。在此之前，在投资方面，很多房企从GDP层面考虑较多，现在考虑更多的是美好生活指数，以及国民幸福指数。转到美好生活，转到城市运营，*终的指数需要重新架构。

其二 、增量转存量。将房地产企业的销售额、销售面积转到存量资产的价值，充分挖掘出来，并*终运营起来。

其三、开发转服务。从短期开发转长期持有的运营服务。   

这其中颇为重要的是产业融合。聂梅生认为，房地产行业如果不能建立起一个和其它产业很好融合的观念，是翻不了篇的，将依旧是原来的态势。

实际上，在现在的产城融合中，常住人口有8亿多，城镇化率达到60%，存量住房有300亿平方米，存量资产大概300-400万亿的市值。

存量市场显然是待挖掘的金矿。然而，存量资产如何盘活？“这与城市运营有关，与科技有关。将城市运营和科技结合起来。也就是，科技不仅与房地产融合，还可与产品、产业融合”，聂梅生认为。

因为，自2007年到2019年，移动互联网时代是人+人，从今年开始，2019年到2031年，这十年的迭代是物物互联，是场景+场景的物物互联。据此，“数字产业和房地产的融合势在必行”，聂梅生再次强调。

她指出，产业融合基本产生在开发端和存量资产端。2020年，只要产业很好地融合，存量端的数字化，以及开发建设端的数字化，将会实现重大突破。

近水楼台的是房企

5G支持下的物联网，在开发建设端的融合，是提升产业升级的重要机遇。“就是你能够想清楚在5G支持下的物联网，开发建设端如何给它赋能，比如AI技术。AI技术改变了制造业，也会改变建造业”，聂梅生认为。

住宅产业化实现了新的突破。随着劳动力的稀缺和紧张，不仅是制造业，建造业也在寻求突破口，一些房企如碧桂园纷纷研发施工机器人砌砖、抹灰；远大住工抓住多年徘徊不前的住宅产业化，实现了车间的数字化，每个车间都有个二维码。“未来，随着整个数字产业的发展，整个房地产行业的施工、建造业，将会和AI技术强力结合”，聂梅生断言。

在过去20年，绿色建筑、健康住宅等，始终没有赋能全行业，但在新数字化的思维方式、物联网，甚至区块链的相互结合下，房地产行业*终势必和数字化、智慧化相结合，并不断升级，向社会普及、普惠。

从存量数字端来看，具有流量思维的互联网企业，与拥有管理思维的物业管理企业，难免有一场正面PK。为什么物业管理企业干不过美团们？事实上，“数字社区的出发点和终极目标一定是C端客户，就是物又见人，人人相联、物物相联、人物相联”，聂梅生认为。

数字社区成为存量资产端异军突起的抓手，也可称之为存量资产端的数字化。聂梅生指出，很多互联网企业将数字社区当成一个风口，但近水楼台先得月的却是房企，他们不仅掌握着社区，还手持着物业管理。

那么，数字社区的方案和步骤是什么？聂梅生认为，先在社区进行各种各样的实景示范、试点。这些数字化社区方案之中，有基于大数据思维的，有基于互联网思维的，有基于数字货币的，也有基于区块链思维的，也有基于原来的BIM系统、CIM系统、小区硬件、刷脸等等。将这些实例总结好，再建立开放互联互通的数字社区的云平台，开放试点，建设必要的标准，*后推广应用。

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