临沂房地产新房中期前景展望报告（2021年7月）

临沂综合评级：

城市量级：四级；

投资星级：三星；

投资战略：据市场周期，可阶段性布局，重点推荐城市。

报告摘要：

一、宏观层面：省内人口临沂排名*，商贸物流业发达，有“北方义乌”之称，人口吸附力强，城市基本面向好，可阶段性布局。

1、城市定位：商贸物流业发达，物流业发达，有“北方义乌“之称。

2、经济：GDP总量4345.39亿，省内第七，增速7.9%，每年呈现强劲的增涨势头，产业转型升级加速，经济增长动力强劲。

3、人口：人口大市，省内*，人口吸附力强，尤其对于周边县市的吸附力较为强劲，未来有独立成区域核心城市的潜力；截止2020年中心城区常住人口约在260万人，主城人口提升空间大。

二、市场层面：政策宽松，市场供不应求，量价齐涨，地产处于快速发展期。

1、政策：当前政策相对宽松，不限购，认贷不认房，购房政策短期内变化不大。

2、市场量价：人口大市，依靠地产红利期，快速发展，量价齐涨，月度需求逐渐上涨，房地产处于稳步上升阶段。

3、狭义库存：狭义去化周期持续走低，当前不足3个月，库存告急；广义库存约36个月，处于合理范围内。

4、棚改力度：山东省全国*，临沂棚改力度处于省内中游水平，对房地产具有一定的带动作用。

三、投资购买策略：新推出的热点刚需盘减少，建议以合作类项目或大型房企小户型产品项目购买，文旅产业+合作拿地方式购买；重点突破兰山区、北城新区等相对成熟区域；选择性购买罗庄区、河东区、经济开发区。

1、短期投资重点：兰山区、北城新区，可以合作勾地（一二级联动）+收并购方式快速突破。

2、中期投资重点：罗庄区、河东区建议以收并购+合作方式选择体量较大的地块做中期储备。

3、长期投资重点：经济开发区为临沂向东南发展的储备区域，当前投资潜力较低，可作为长期储备区域。

4、机会型投资：城市近郊或者郊区，根据大规划择机购买，如可低价获取土地则可机会性购买。

*部分：城市基本面

宏观层面：省内人口临沂排名*，商贸物流业发达，有“北方义乌”之称，人口吸附力强，城市基本面向好，可阶段性布局。

1、城市定位：商贸物流业发达，物流业发达，有“北方义乌“之称。

2、经济：GDP总量4345.39亿，省内第七，增速7.9%，每年呈现强劲的增涨势头，产业转型升级加速，经济增长动力强劲。

3、人口：人口大市，省内*，人口吸附力强，尤其对于周边县市的吸附力较为强劲，未来有独立成区域核心城市的潜力；截止2020年中心城区常住人口约在260万人，主城人口提升空间大。

（一）城市区位

1、临沂是山东重要的商贸物流城市，内辖三区九县，鲁南制造业基地和区域性金融中心。未来鲁南高铁开通，形成“济南一*生活圈”。

2、十三五期间，规划一河六片、组团发展；2020年城镇化率达到62%；规划2020年开建临沂地铁、京沪2线、鲁南高铁贯穿临沂，交通运输主枢纽城市。

（二）城市经济

1、临沂市2020年GDP总量4805亿，全省排名第七位，同比上涨7.9%，第三产业比重逐年增涨，转型升级加速；财政收入稳定，居民收入持续增长，固定资产投资3765.7亿元，比上年增长8%，金融业形势良好。

2、2020年临沂市总人口为1066.71万，是全省人口*多的城市，并保持每年1%的增长速度，人口基数较大，人口导入型城市；*生数量在2020年已经达到了近115万人，稳居全省*生数量*位。

第二部分：城市房地产

二、市场层面：政策宽松，市场供不应求，量价齐涨，地产处于快速发展期。

1、政策：当前政策相对宽松，不限购，认贷不认房，购房政策短期内变化不大。

2、市场量价：人口大市，依靠地产红利期，快速发展，量价齐涨，月度需求逐渐上涨，房地产处于稳步上升阶段。

3、狭义库存：狭义去化周期持续走低，当前不足3个月，库存告急；广义库存约36个月，处于合理范围内。

4、棚改力度：山东省全国*，临沂棚改力度处于省内中游水平，对房地产具有一定的带动作用。

（一）政策

城市政策：当前政策相对宽松，不限购，认贷不认房，贷款利率上浮。

（二）整体市场走势

1、临沂市场近2年土地成交建面增加，住宅成交持续上涨，供不应求，均价上涨；库存面积持续走低，去化周期持续下降，未来临沂市场仍有一定的上涨空间。

整体市场/量价走势

2、市场量价：2020年临沂全年供求大幅上涨，成交均价稳步攀升，截止12月成交均价9578元/㎡，非限购城市，市场持续供不应求，地产处于快速发展期，未来市场存在较大空间。

3、狭义库存：2016年以来库存及去化周期持续下降，截止2020年存量101万方，去化周期3.4个月，去化压力小，市场机会较好。

（三）典型案例:各区域主要项目销售情况

2020年市场整体去化较高，日光盘频现，北城新区、兰山区、河东新区等规划利好区域价值逐步显现， 市场认可度较高。品牌房企保持月均50套以上的去化速度。

产品：临沂市场以洋房和高层产品为主，别墅项目较少；套型方面三房为主，主力成交面积为100-140平；

价格：市场主力成交单价8000-16000元，总价段80-260万；

去化情况：临沂市整体市场销售较火爆，品牌房企月均去化50-100套左右；

促销行为：近期市场火爆，优惠力度相对较低，仅全款客户优惠1-2个点，其他优惠活动相对较少；

区域分化：市场整体去化较好，北城新区、兰山区、河东新区楼盘，多数项目开盘即售罄，捂盘惜售现象增多。

（四）棚改力度

山东省棚改力度较大，2020年约70万套，（四川25万套，浙江23.7万套，北京2.4万套），全国排名*；临沂棚改力度省内排名中游水平。

（五）土地市场

◼规划—先前着重发展北城新区，目前一期已经完成，二期基本完成，三期在建，住宅用地减少，主要供应为商住用地。

◼供地计划—2017年以来，热门区域土地供应紧张，拿地难度增加。临沂将在未来5年增加住宅用地的规划供应，但供地性质并不明确，未来土地市场或将迎来新的竞争高峰。

（六）知名房企进入研究

市场开放程度逐渐增强：截至2016年，临沂城区主要以当地开发企业为主，品牌开发商较少，仅有恒大、 绿城等开发商进驻，2017年中南、碧桂园、保利等企业相继进入，布局区域基本以北城新区及河流两岸区域为主，进一步推动区域房地产市场发展。

第三部分：投资购买策略

投资购买策略：新推出的热点刚需盘减少，建议以合作类项目或大型房企小户型产品项目购买，文旅产业+合作拿地方式购买；重点突破兰山区、北城新区等相对成熟区域；选择性购买罗庄区、河东区、经济开发区。

1、短期投资重点：兰山区、北城新区，可以合作勾地（一二级联动）+收并购方式快速突破。

2、中期投资重点：罗庄区、河东区建议以收并购+合作方式选择体量较大的地块做中期储备。

3、长期投资重点：经济开发区为临沂向东南发展的储备区域，当前投资潜力较低，可作为长期储备区域。

4、机会型投资：城市近郊或者郊区，根据大规划择机购买，如可低价获取土地则可机会性购买。

一、城市发展方向积极拓展东北两方（先北后东），适度向西发展，“十”型城市结构；重点突破北城新区、兰山区、河东区等相对成熟区域；机会性进驻罗庄区、经济开发区。

二、城市板块房地产指标

三、城市板块地价分布

刚需类热点楼盘减少，建议以大型房企合作类项目（一二联动）购买、文旅产业+合作拿地方式的项目购买。

三、投资购房建议

城市量级：四级，投资星级：三星，投资策略：据市场周期，可阶段性布局。

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