买期房 | 莫让“期房”变“欺房”

一、什么是期房

期房的意思是在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证 (大产证) 止，在这一期间的商品房称为期房。

二、期房合同注意事项

1. 认真查验相关文件

（1）查验开发商的开发经营资格是否合法。

（2）查验开发建设的手续是否合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；

（3）查验开发商是否取得《商品房销售（预售）许可证》，并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房销售（预售）许可证》上所载的房屋栋号范围内。

2. 注意定金条款

购房者在购买期房时，一般要向开发商交付定金。《担保法》规定，双方约定的定金数额不能超过合同总价款的 20%。定金合同以实际交付之时成立，虽然已订立了定金条款，但购房者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力。因为一旦交付定金之后，定金合同生效，届时若购房者履行不能，要承担定金罚没的风险。

3. 区分定金和预付款

预付款也是预先支付，但是它的性质与定金完全不同，预付款是总房款中的一部分，而定金是担保购房合同能够顺利进行的一种担保形式。如果购房者在买房时预先支付的是预付款，就不能适用定金罚则。

4. 注意购房合同中的面积

期房较大的特点就是在预售合同签订之时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差；而预售面积的价格往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。在此，购房者较好能与开发商协商，尽量在购房合同中约定房屋的套内面积。

5. 注意购房合同中不可抗力条款

根据法律规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。因此，一旦延期交房，开发商多以 “不可抗力” 为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房者在签约时，一定要对涉及不可抗力等有关免责的条款给予高度重视。一般来说，购房合同示范文本中会约定不可抗力是延期交房的免责条款。

6. 对开发商产权证办理义务的约定

在期房纠纷中，很多纠纷产生于房屋产权证发放期限的问题。一般情况下开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，常用的借口是有关部门不给办理。但根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关对权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。

三、期房变欺房应对措施

1.规划变更：开发商擅自变更规划设计，在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意改动。

对策：认真审核开发商的宣传内容，尤其细微的免责声明。注意审查合同内容，也要关注细节。

2. 房屋质量：开发商使用劣质材料或者是偷工减料，随意降低工程质量标准，以致造成地基下沉，屋顶漏雨、管道渗漏等严重质量问题。

对策：请专业的房屋检测 (监理) 机构来进行检测、验收，以便根据具体情况要求维修、退房、及时索赔。

3. 面积缩水：改变建筑面积、加大公摊面积，隐瞒公摊面积的数量和计算方法，导致实际面积与销售面积严重缩水。

对策：收房时，查看房屋而积测绘技术报告书 (也叫 “房屋面积测绘表”)，仔细核对相关数据并根据有关法规规定对可列入公摊的面积进行计算。

4. 不退定金：先签订预售协议，收取定金之后再给消费者看合同、签合同。如果消费者不满意开发商的交易条件，开发商就拒绝退还定金。

对策：要求开发商提供拟签署的合同文本以及相关补充协议，直接切入购房合同主体，审查合同并提出意见。如果预售协议非签不可，则警惕退还定金相关条款，同时以见证人、录音等方式留存证据。

5. 拿不到产权证：开发商不具备开发商品房的资格 (资质)，拖延办理产权证。

对策：认真审查开发商的土地情况、房屋 * 押情况、以及建房的相关法律手续 (审查五证)，并约定不能及时办理产权证的法律责任。

6. 交房延期：开发商因资金、管理问题，从而导致的延迟交房或无法交房。

对策：除了严格审查开发商情况外，也要时时关注你新房的施工进展情况。