房地产产品的特性及其对市场价值的影响

　　一、不可移动性。

　　房地产被称为不动产(当然，不动产还包括森林、草原、矿产等)，它是指土地及其土地上的构筑物，而土地是不可移动的，所以房地产产品也就具有了不可移动性。这种不可移动性随之也就带来了房地产产品的单一性、个别性、异质性等特性。从而也就使得房地产产品的价值或价格与位置(地段)有很大的关联性、甚至可以说在房地产产品的价格构成中位置的分量*。曾经的亚洲首富李嘉诚说：做房地产投资首先考虑的是位置，其次考虑的是位置，再其次考虑的还是位置。位置的价值这么重要就是因为它是不动产!那么，位置这个概念中它又包含了哪些因素呢?*是交通的便利性;第二是生活配套设施的完整性;第三是自然环境及人文环境的舒适性;第四是物业管理的安全性和方便性!这些因素构成了房地产产品位置的重要性!

　　二、稀缺性。

　　因为房地产开发*重要的生产资料就是土地，而土地是不可再生的资源，并且土地的总量是固定的，地球就这么大，人口在不断增加，人均需求在增加，城市在不断扩展，耕地在不断减少，粮食危机日益突出，这些都决定了土地资源将越来越稀缺，在任何一个国家土地都是不可再生的稀缺资源，所以，从长远来说，房地产产品价格永远是上涨的，其原因就是因为土地资源的稀缺性造成的。房地产产品价格的上涨实质上是土地价格的上涨，而并不是钢筋水泥的上涨。如果憋开土地只看房子本身，则它的构筑物是要老化贬值的，它的使用寿命是有一定年限的，它是需要折旧的。所以，房地产产品的稀缺性是由其土地资源的稀缺性决定的!

　　三、耐用性和安全性。

　　房地产产品的构成要素中土地是永久存在的，除非地球毁灭，而房屋本身相对于其它物品来说也是持久耐用的，少则几十年，长则数百年它都不会损坏。另外房地产产品也不容易被破坏或被偷盗，也就是说它比起一般商品来说是比较安全的。

　　四、投资大、变现性差。

　　购买房地产产品对于一般家庭来说几乎是一生中*的开支或投资，少则几十万，多则几百万，甚至几千万。另外，房地产产品作为投资品相对于股票、证劵、黄金、珠宝等投资工具来说变现能力相对较差。你急着要变现的时候不一定能马上变现。

　　五、同时具有消费和投资双重属性。

　　一般的产品一旦消费了其价值就没有了或者就会减少，但是房地产产品在消费的同时也在投资，你住了10年的房子其价格绝对比10年前翻了不止一倍，但是你用了10年的车子其价格绝对只有10年前的10分之一。所以，在任何国家统计物价指数(即CPI)时都不包含房价指数，因为它不是一个普通的消费品，而是投资品，或者可以说是一个具有投资价值的消费品!

　　六、其使用权和所有权可以分离。

　　一般的低值易耗品使用权和所有权很难分离，或者即使分离了也不会引起多大的矛盾纠纷，但是房地产产品所有权和使用权可以分离，不动产登记制度就是因为这个特性产生的!住在这个房子里的人不一定是这个房子的所有权人，如果不进行登记就可能造成很大的矛盾纠纷。也因此，房地产交易的过程实际上是产权变更登记的过程!买卖双方谈好了，钱付了还不算数，还必须进行产权过户登记!