30宗地块土拍“揽金”1110亿元！高标准，低溢价！这座城市

延迟两天的北京首次集中供地，终于在5月10日上午顺利开拍，于5月11号下午6点27分圆满收官！

本次北京首次集中供地共出让30宗地 块 ，50多家房企经过了激烈的竞拍，*终 累计土地出让金额为1110亿！

北京市丰台区六里桥北京政务服务中心的拍卖厅

两天北京首次集中供地拍卖过程是激烈而又克制的，没有高地价，也没有高溢价！

只有“高标准”和“低溢价”！

相比于之前的杭州、广州、重庆等城市的土拍，北京的土拍节奏和结果，可以说是全国”房住不炒”的标杆！

 

“高标准”的地块出乎意料得多

此前，房山长阳的1块共有产权房地块被首开以招拍挂的形式摘得。

5月8日，另外有4宗土地只有一家房企报名，悄然底价拿地，没有参与到本次现场土地竞拍环节。

其余25个地块均进入到5月10日，11日的竞拍当中。

在这次北京土拍中，出现了一个极其高频的名词——高标准！

在竞拍的25个地块中 ，有10个进入到高标准商品住宅建设方案（简称“高标准”），需要房企递交高标准方案，经过相关部门会进行评分筛选，才能成为该块土地*终的获得者。

高标准地块细则

什么情况下才能进入高标准呢？

本次北京土拍大部分地块都设置了房价合理上限，土地合理上限价格，政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”上限面积及竞报“国际人才社区住房”上限面积。

当房价合理上限，土地合理上限，政府持有商品住宅产权预设份额等都达到上限时，该地块将进入高标准商品房住宅建设方案。

例如备受关注的海淀上地的树村地块，在竞拍之前土地价格就已经达到房价合理上限，现场拍地直接竞拍政府共有份额，然而很快政府共有份额也触线，进入到高标准环节！

 

据不完全统计，参与到高标准竞买企业号牌分别为：

 

基本上，北京乃至全国有名的央企中海、华润，国企首开、海开，民企融创、万科都参与了！

但该地块究竟会花落谁家，需要等到第10个工作日竞拍房企们递交方案，再等5个工作日内才能揭晓答案！

值得一提得是，海淀树村这块地是一个炙手可热的地块。

去年12月份首次挂牌，中间下架两次，虽然再挂牌后竞买规则发生了很大的变化，不过丝毫不影响房企拿地的热情，不少购房者也对这个地块未来的项目充满期待。

不过这块地未来的项目也不是想买就能买的到！具体原因在下面的内容里会提到。

 

低溢价，房住不炒的标杆

本次北京集中供地出现如此之多的高标准地块，一个主要原因就是价格被早早地限制住了！

1、低调的北京土拍

此前，北京自然和规划委员会在挂出土地出让信息时，就已经明确了房价合理上限，土地合理上限价格。

有专业人士按照*限价来计算溢价率，本次北京的土拍的地块溢价率*才25%，还不到30%。

一部分地块的溢价率都被控制在3%-15%之间，只有小部分超过了20%。

事实上，本次土拍的平均溢价率才只有7.58%。

2、与北京相比，这些城市大概率还要继续被调控

与北京截然相反的是，尽管2021年以来，杭州，广州，重庆、无锡等地政府对楼市进行了轮番调控，但是丝毫不影响这些地方房企拿地的热情。

广州：48宗地块，以郊区地块为主，仍有7拍至封顶，溢价率*达45%。

重庆：46宗土地，平均溢价率约43.78%，*溢价率达129.98%。

无锡：16宗土地，仅一宗没有突破*限价，多地块刷新地价记录。

杭州：57宗地块中，有41宗地块触及*价，溢价率超过29%，并有13宗地块竞自持比例超过了20%，*达到40%；单宗地块*成交金额为111.61亿元。

针对本次土拍，互联网流传着这样一句调侃“哪个城市集中拍地，哪个城市就成了网红城市。”

不过网红城市是短暂红还是长远红，那就要看这些城市在控制房价上面的水平了！

有人说单看土地溢价低的意义不大！

没错，土地溢价率只是该地块一个参考指数，但本次北京土拍的低溢价代表的是北京在楼市调控上的态度，北京用实际行动践行了“房住不炒”的行事准则。

已经拍出高溢价率的城市是不是应该反思一下，在接下来的第二次、第三次土拍中该如何调整。

而还未进行集中供地的深圳，上海等城市，北京也给他们做了一个示范标准。

未来的房价会降吗？

房价，一直是普通购房者*关心的问题。

地价限制住了，未来的房价会降吗？

在这次北京土拍，未来的房价也给出了答案！

1、未来房价与周边在售新房出现了倒挂

比如朝阳金盏的02、03地块，虽然房价上限在7.6万，但是这两个地块分别有13%和15%政府持有产权份额。

根据规划的竞拍规则，这两个地块实际项目出售价格计算为：

02地块：7.6*0.87=6.6万/平方米

03地块：7.6*0.85=6.46万/平方米

而目前这两个地块附近在售新房中海拾光里网签价格为7+万/平方米，这两块地未来售价比其便宜了近5000元。

2、与周边二手房也出现了倒挂，重点还稀缺

 

海淀树村地块位置

同样情况还有前文提到的海淀上地树村地块，房价上限是11.2万万/平方米，但是也有20%政府持有产权份额。

未来的售价是11.2*0.8%=8.96万/平方米。

再看周边新房有颐和金茂府楼盘，均价约11.2万元／㎡，融创香山壹号楼盘，均价约11.4万元／㎡。目前周边二手房均价在7万-9万元／平左右。

海淀树村这个价格，真的是香！

自从这块地挂出，开发商摩拳擦掌，势在必得，房地产从业者也跃跃欲试，购房者更是心心念念。

然而，问题来了！

根据专业人士测算，开发商拿到这块地未必赚钱。

同时在该地块房价与周边房价存在倒挂时，购房者也未必能买得到这块地的项目。

在上海，深圳的新房市场中，当新房价格存在倒挂会出现抢购，打新，后来政策调控积分购房，但这些在北京都不存在的。

有人猜测，海淀树村的价格如果*终以8.9万/平方米的价格出售，大概率没等到入市就卖没了，可参考海淀四道口天恒学院里。

此外，海淀多年来供地一直偏少，树村又位于海淀知名地区上地西二旗附近，该片区更是多年来没有供地，因此，该地块是极其稀缺。

3、房企的利润压缩，房子的质量能有保障吗？

除了房价，购房者还应该关心另一个重要问题，那就是房子的质量！

正常情况下，销售价/楼面价的比值在1.5-2之间，一般在1.7左右，房企才有利润。

但在本轮北京集中土地竞拍中，房价有上限，地价也有上限，开发商的利润被大幅度压缩，不仅不赚钱，还可能赔钱。

比如融创+石泰拿下的衙门口衙门口1615-708地块，房价上限是7.95万元/㎡，楼面价是6万元/㎡，销售价/楼面价的比值1.3。

这个比值明显低正常房企的销售利润，并且本次北京土拍大部分地块的销售价/楼面价的比值1.2-1.3左右。

虽然房企在土拍之前会计算过拿地成本，但一个现实问题是，即使有些地利润低，赚得少甚至不赚钱，房企还是要拿地。

不过房企拿地，在利润减少的情况，房企靠什么赚钱呢？

未来如何销售？

购房者买到这样的房子的质量是否有保障？

这些都是房企和购房者在土拍之后将要面临的问题。

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