昆明楼市深度变革：供求关系反转与优质住房需求

来源：吉屋 2024-07-13 21:31:00

转眼间，时间已经进入2024年下半年。上半年吉屋网的相关数据表现，揭示了市场正在经历深度变革。在这场没有人能够独善其身的行业巨变中，国家层面及地方层面不断出台新举措，努力为行业探寻新的出路。如何有效应对这样的楼市变局，成为未来很长一段时间内无法回避的课题。

供求关系反转与市场成交变化

楼市变化的根源在于供求关系的反转。从市场成交的数据表现中，可以看到这种变化的端倪。虽然昆明市场近年来持续保持新增供应小于市场需求的态势，但需要正视的问题是，这样的“供小于求”并不等于供不应求。在整体供求体量显著萎缩的背景下，基数越来越小的需求已经无法撑起整个住房消费市场。更为严峻的是，新增供应的大幅缩减并没能扭转房价下行的趋势——“以价换量”反而成为市场的主流。

消费信心与政策刺激

楼市供求关系反转的背后，实质上是消费信心的问题。尽管各级主管部门出台了相应的刺激政策，但实际效果远不及预期。一味地刺激显然难以有效激发市场的消费动力。因此，关于房地产未来发展的顶层设计应运而生。其中，两个重要提法值得注意：一是要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待；二是要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系。

低容积率与优质住宅的趋势

昆明市场已经通过前端（生产资料）的调整，来更好地匹配未来消费者对于优质住宅的期待。在前不久昆明举行的2024年储备土地推介会上，推出的住宅用地大多将容积率控制在4以内。这种趋势在昆明市场已经悄然出现。通过对比，可以发现昆明一些新获住宅用地的容积率都有明显改善。这种变化符合上层给房地产开具的药方中关于“用药”的相关指导意见，也能让昆明市场更容易做出好的产品。

新房与二手房的竞争

昆明二手房的成交量已经远超新房，市场进入存量房时代。新房如何与二手房竞争，成为整个房地产业能否良性循环的问题。昆明庞大的存量土地（待盘活土地）和历史遗留土地，如何与当前市场竞争，是一个亟待解决的问题。降低盘活成本，或者通过土地指标的调整来适应市场的新需求，能为土地/项目盘活提供有效动力。政策上也有支持企业优化开发、合理调整规划条件和设计要求的措施。

在房地产开发的前端（土地）问题解决后，产品规划条件也有松绑迹象，房地产链条通过调整运转更通畅，市场也就有了救。随着时间的推移，未来的发展空间将逐渐显现。