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来源:吉屋 发布时间:2023-11-25 11:33:09
昆明二手房跌幅全国第一,这些政策能拉回来吗?
11月16日,国家统计局发布的《2023年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示:昆明新房环比下跌0.8%,二手房环比下跌1.3%,二手房跌幅全国第一。随着新房方面即将迎来的年底促销,二手房市场或面临更大压力。
房企方面推出的“以旧换新”
二手房成交乏力意味着部分改善群体无法卖旧换新,势必会间接影响新房以及整体市场,因此,无论是政府层面还是房企层面都在想方设法为二手房成交助力。
房企方面的动作主要是“以旧换新”,雍锦园联合尊园、贝壳、新亚、荣城、58爱房五大中介机构推出“以旧换新”无忧置换计划、万科联合贝壳达成“以旧换新”战略合作。实际了解下来,昆明的“以旧换新”基本流程差不多,就是新房开发商通过整合中介资源,加速意向客户的旧房卖出速度,减轻客户直接换房的资金压力。
中介方面的努力
中介方面一般会通过优先展示、重点推荐、佣金奖励等方式集中资源为客户寻找意向买家,但实质上并不能为卖房结果负责。尤其是在当前“卖一买一”的客群逐步入市,二手房供应远大于需求的时候,成效有限。
除了最近昆明的雍锦园和万科,全国已有多地在探索该模式,比如淄博、济宁、宁波、南京、连云港、南通、扬州,甚至有城市政府和房地产协会也会参与牵头或推动实行。只是各个城市模式有所不同,除了昆明实行的模式,另一种是收购模式,房企或其他第三方先收购购房者手里的二手房,购房者再通过补差价的方式购入新房。
政策的利好
除了房企方面的“以旧换新”,昆明今年也有利好二手房市场的相关政策,包括年初全面推广的“带押过户”、以及取消限售政策。“带押过户”在不归还原房贷前提下,完成原贷款解抵、过户、新设抵押、新贷款发放,让购房者在二手房的交易中更加快速、便捷。虽然表面来看是降低卖房资金周转压力,但实际上也降低了部分垫资买家的资金风险,减少买家顾虑。
另外,限售政策取消后,在限售区域无需拿到房产证满2年或满3年才能上市交易,意味将有更多次新房流入市场,二手房流动性更高、购房者选择范围更广。
二手房市场的前景
昆明的限售政策,卡住了很大一部分次新房源上市交易,次新房源既有新房设计更新、更适应生活需求的特点,又有二手房实景呈现、配套可见的优势,在二手房市场比较受欢迎。尤其是在期房交付屡屡降配减质的当下,二手房成交本就露出了赶超新房成交的势头。
综合来看,无论是“以旧换新”还是“取消限售”都仅对部分二手房房源有积极作用,且同时会加剧另一部分房源的竞争。但更多买家的入场,成交量还是有极大概率上浮的,只是价格可能还会持续走低一段时间,只有地段、产品、配套有较大优势的房源才有涨价的资本。
在昆明,本就是新房占据主导市场,二手房的政策限制不多,优化空间也就很小,或许只有市场全面回暖,消费意愿提高,二手房才能迎来量价全面回升。