新政解读：公摊面积增大了？3月1日起外墙面层均计入建筑面积

公摊不仅没取消，反而增大了?

3月1日起，住建部公布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引起舆论热议。

一时之间，“公摊面积3月1日期增加”、“外墙也算建筑面积”等观点到处可见，这和一向广大网友期盼的“取消公摊”相背，因此舆论热议不断。但真想如何呢?

其实事情起因是源于去年7月，住建部批准发布了新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》，该规范于2023年3月1日起实施。作为国家标准，强制性工程建设规范，该规范全部条文必须严格执行。

其中，3.1.1条文明确：建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

简单的来说，原规范仅墙体+保温层计入建筑面积，其余找平层、胶黏剂、网格布、抹面层、涂料、面砖等等，均不计入建筑面积。今起执行的新规，相当于“所见即所得”，即建筑外墙设计完成面就是面积计算线。

#外墙算建筑面积影响有多大#公摊面积多了?

有专业人员表示，上述规范是民用建筑的通用规范，不是房产测绘的规范，对房屋面积测绘这块基本没影响。

有建筑设计从业者测算，一般来说，真石漆墙面厚度在18-20毫米，一个总建筑面积为10万平方米的刚需小区，建筑面积大约增加500平方米，假设有1000户，则每户多出0.5平方米。

而如果是幕墙外立面，厚度在200毫米左右，同样是10万平方米小区，建筑面积大约增加3000平方米，假设该楼盘为豪宅小区，户均面积较大，总计有500户，则每户多测算出6平方米。

什么是公摊面积?

公用分摊建筑面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，分摊的公用建筑面积为本栋内的业主所共有且要满足为本栋服务。

包含区域

1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙体水平投影面积的一半。

计算方法

公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

各套的套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积

“取消公摊”的呼声越来越高

近十几年来，有关“取消公摊”的呼声越来越高，早在2011年两会期间，就有全国人大代表建议取消商品房预售制和公摊面积，与国际接轨。

2019年，住建部官网发布了一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次提出房屋应由套内面积来进行交易。

2021年5月，山东省住建厅要求开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，应将房屋的建筑面积、套内建面积、公摊面积及部位都在合同中明确标注。

2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案。

2022年，全国政协委员洪洋也提案建议取消商品房公摊面积。

• 公摊面积增大了