万科持百亿商业 开启商业扩张路

11月27日，万科集团头个大型商用物业——金隅·万科广场项目在北京昌平正式开业。此举被业内解读为，在商业地产领域，万科将正式“下水游泳”。

值得注意的是，虽然万科颇为低调地踏上了商业地产扩张之路，但其选址倾向于一线城市，仅北京一城，持有型商用物业的货值就达到了100亿元，而且更确定了“轻资产，会运营”的商业地产与资本市场结合的经营模式。

在京斥资百亿 商业或成新盈利点

近日，金隅·万科广场即将开业之际，万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆表示，“目前，万科广场的招商工作已经完成95%以上，预计年净租金将在8000万元至1亿元之间。”

万科现在在北京有5个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元。毛大庆对媒体透露，“以后在北京，万科的商业项目预计将会一年开业一个。”

据悉，万科不但在业内挖到了专业运营商业地产项目的精英人才，更是在两年前就组建了专业的运营团队，还有多位公司高管从不同维度抓商用地产这项业务。同时，其商用物业类型也确定为万科广场（区域型购物核心）、生活核心（集中的社区商业）和邻里家（社区商业街）三大产品线。

此外，万科选择了总部加一线孵化的发展模式。“我们的大型商业现在更多集中在北京、深圳、上海等资源较好的城市。而总部负责更多的是制定标准、提出要求和准确定位，具体细节则由一线公司根据实际情况自己进行管理。”毛大庆介绍。

“其实不能简单地说万科要搞商业地产，商业地产只是万科转型成为城市综合服务型企业的一个很重要的通道或者抓手。”毛大庆向记者强调，“这既是万科的转型方向，又是我们新的盈利增长点”。

昆明万科 以社区配套为主提升商业价值

“目前来看，我们北京万科商业和住宅的比例是2：8。”毛大庆强调，“但我所说的80%是销售型物业，包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品，而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业”。 相比万科在一线城市的商业布局，昆明万科商业整体定位为万科·Living Mall，主打社区生活配套，凭借万科优质的社区管理、物业服务及居住氛围，为业主及周边人群提供多元化的文化、休闲、娱乐、家居等一站式解决方案。

据记者了解，昆明万科目前主打金域缇香、白沙润园、云上城、万科学府、金域国际、万科&俊发魅力之城等7个项目，均规划有商业业态。虽然商业体量不大，但因合理的商住配比，使得商业价值得以提升。目前已全盘交付入住的金域缇香商业曾创造过开盘15**售完的业绩，亦验证了万科住宅及物业的品牌影响力对于其社区商业价值的提升能力。

目前，昆明万科在售社区商业分别属于金域国际、学府、魅力之城三个项目，其中，金域国际商业——万科·金街包括生活核心（集中商业）及邻里家（社区商业街）两大产品线，可提供大型餐饮、娱乐及中小型生活配套服务；而学府商业为学府路全临街商铺，其虽然未达到万科广场规模，但亦突破纯社区商业，具有一定的城市商业功能；万科&俊发魅力之城拥有约40万平米商业配套，商业体量在7个项目中较大，整个项目是一个集住宅、写字楼、购物核心、生态公园等于一体的核心活力生活区 。未来，昆明万科对于社区商业的招商及运营将会更加系统化及专业化，在已然奠定的住宅品牌之上，打造更具价值的社区商业。

毛大庆称，商业地产有两种套路，卖了再管或卖了不管。在经营模式上，毛大庆坦透露，以万科目前的情况来看，预计一个商业项目进入中后期后，万科将以股权或者债权等多种方式“资本化”这个项目，“我现在的目标是能够达到开一个商业项目就可以‘资本化’一个，然后以收取管理费等方式来自己运营”。

对此，业内人士分析认为，商业地产是靠运营盈利的。尤其对持有型物业来说，资金支撑力度和是否持久运营决定了其命运。