开封商业现状分析，区域商业中心地位不可动摇

综合来看，开封的商业仍处于发展初期，核心商圈集中在环鼓楼区域和环西湖区域。以鼓楼商圈来说，包含了振河商业城，万博时代广场，新天地，三毛美美，三毛时代，大商新玛特，宋都御街，迪臣商业街等。随着城市向西发展，如开元广场和星光天地等区域级商业中心已然形成。在今年的9月28日，随着大宏万达广场的开业，环西湖商圈也将逐步形成，这个范围将包含：大宏万达广场，乐享茂，澜贵金街，绿城桃李春风小镇商业中心，东京湾，约克街等等。

以开封目前的商业形态来看，商业街仍然是主要存在形式。如鼓楼商圈内的自由路，大纸坊街，寺后街，南北解放路，曹门大街，宋都御街，中山路，书店街，马道街。其特征是：多聚集在开封老城区内，配套设施如停车位，交通动线已跟不上新时代消费需求。零售业占比较高，租金相对较高，因地段和位置差距明显，基本为满租状态。

随着商业业态的多元化发展，大型集中式商业也逐渐起步，但多以区域型商业中心的形式存在。如东南区的大润发，东北区的丹尼斯，南区的莱茵万象，西区黄河大街的星光天地，西区金明广场附近的开元广场，中心区的万博时代广场和西湖区域的大宏万达广场。

Part1：城市向西，环西湖商圈已初具规模

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城市向西的脚步，依然在持续。如今，随着西湖区域的楼盘相继交付，区域内的商业也迎来发展良机。在环西湖郑开大道区域将包含大宏万达广场&大宏金街，乐享茂&澜贵金街，在环西湖东京大道区域将包含绿城桃李春风小镇商业中心和枫华西湖湾商业综合体(东京湾，约克街)。具体来说：

大宏万达广场&大宏金街：凭借着万达的金字招牌，其大商业定位为全客层商业消费中心。对于大宏金街来说，吸附万达与居然的客流，包含LOFT公寓的办公客群及森林半岛常住客群。

乐享茂&澜贵金街：乐享茂的定位偏文旅，澜贵金街的主要客群为橄榄城业主。其引进的黄金时代健身房和*楼也能吸引区域内常住客群的消费。

绿城桃李春风小镇商业中心：由于目前桃李春风仍然在建设中，小镇商业中心规划尚未有明晰定位，但其客群可以预判为以桃李春风的业主为主力客群。

枫华西湖湾商业综合体：主要由东京湾和约克街构成。其中约克街的客群或将涵盖：金明府业主，区域内常住客群，两校一园教育客群，文旅客群等。

Part2：复兴大道的区域商圈在西北片区

从当下来看，复兴大道的区域商圈出现在西北区域可能性更高。原因在于：

西北片区有客群支撑：如近距连霍高速，且金明大道旅游集散中心已投入使用，随着未来使用频率的增高，其对文旅客群的吸附能力会日益增强。区域内如金明府，橡树庄园，二十二号院等社区的常住客群。区域内的规划的两校一园和新河大的教育客群。

西北片区有规划支撑：西北片区基本上以枫华西湖湾项目为主，其开发建设速度在复兴大道区域内属于*地位。从城市发展的角度来看，无论是复兴大道西段，连霍高速-水稻乡，复兴大道北延西湖龙首区域，其城市基础配套建设都更完善。从区域发展上来看，城市重心西移北扩，未来西北片区的融合之路相对更快。

Part3：西北区域内配套建设现状

金明大道旅游集散中心

位于开封市主干道金明大道与连霍高速公路下站口，是外来游客进出开封的重要入口。旅游集散中心投入使用后，将为外地游客及外来车辆提供一个中转的场地，其中大巴停车位66个，自驾车停车位598个。目前在大型节假日期间，亦提供旅游摆渡车，线路的具体走向为连霍高速旅游集散中心—天马广场换乘站。

城市绿化公园-护城堤公园+汴西湖龙首区域

城市绿化公园，是区域内人口聚集实现休闲功能的主要聚居地。在开封以汴京公园*为显著，可以说汴京公园的存在，成为了东区常住人口使用频率*的区域性公园。而对于北区来说，在西北片区的护城堤公园，其建成以后，也将成为区域人口高频率出入的公园。

教育配套-两校一园+新河大

两校一园是区域内重要的教育配套，自2016年10月两校一园的签约，到2018年开封新区基础设施建设投资有限公司摘地，意味着两校一园*重要的一步已然迈出。从土拍信息中亦可以看出，两校一园*部的位置，在复兴大道已北，夷山大街以西。根据资料《2017年两校一园招投标的设计任务书》来看，两校一园的规模预计容纳学生将超过7000名。其中，*部约2640名，幼儿园约360名，*部约2016名，*约2160名。

Part4：西北区域内的商业现状

区域内的主要商业街区为枫华约克街，体量约20000㎡，由社区商业街和特色商业中心两大组团构成，在售产品区间为约40-915㎡，项目目前正在认筹中，开盘在即。它的出现，将一定程度上弥补区域内商业氛围的不足，提升区域内居民的生活便利。同时，对于约克街来说，多元化的客流构成，是项目的优势之一。它包括了金明府常住客群，浅水湾顶豪客群，区域内公园休闲客群，两校一园的教育客群，是项目未来稳定的消费群体。

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