房地产 | 历史转折中的地产

前天晚上在海航大厦跟个雄安地产商喝多了，叫了个滴滴。

到门口一看来的是个宝马，酒一下子就醒了一半，兽爷腿都不敢往上迈。上车后不久，小司机接到一个电话，问他在哪儿。他从后视镜看了我一眼，说在应酬。

小司机二十七八岁上下，戴着眼镜。闲聊起来，原来他好几年前也卖过写字楼。我问他为何开宝马跑滴滴，他说实在找不到事情做，晚上太无聊，注册了个滴滴，背着女朋友开开滴滴玩，假装自己很忙的样子。

宝马做卖房子时攒的佣金买的。这个小司机还说自己是不买房主义者。

真为这个小司机感到难过。

我在后座拿着手机计算器帮他算了一笔账。要是几年前他拿着五十万佣金不去买宝马，而是在2015年上半年配资炒股，在外滩对面陆家嘴大楼闪烁着「热烈庆祝上证指数突破5000点」时清仓；下半年在北京、南京或合肥用**贷拿下几套甚至十几套房子；一年半之后把房子全部卖掉，重仓方大炭素或北大文化。

到*，小司机早就跳过了尴尬的中产阶级，财务自由了。

吹完这些水，我在后排瞟了眼小司机，只看见小司机把头别了过去。

车窗外，世界被灯光和酒精浸泡。时代洪流汹涌而过，宝马漂泊如浮萍。

这位小司机进入房地产业的时候，没赶上黄金时代。

那些年没有限购，更没有限价，一个坑挖下去，别说售楼处，户型图都没有，就无数人抢。根本没时间去想做一个好产品，也无需考虑什么客户体验，爱买就买，不买就滚。

行业里*富起来一部分人，是潘石屹SOHO公司的销售。

1999年，20岁的贺亚楠从保险公司跳到了SOHO。那时的大望路还不是CBD，现代城在一个偏僻的二锅头酒厂旧址。贺亚楠在大望桥底向路人发放现代城的传单，拉客户去看房，样板间还是一片酒糟味。

在SOHO的*年，贺亚楠卖房挣了100万。

赵敬川2003年去建外SOHO卖房子之前，是个夜店歌手。他年轻时候很有本事，一晚上唱歌能挣五六十块钱，所以找不到更好的工作，只好去卖房子。

他接的*单是售楼处里没销售搭理的一位农村妇女打扮的大姐。看完房，这个女人当场决定买——要了套3000万的房子。

签约那天赵敬川在售楼处等她，快到两点半了，她还没到。赵敬川于是给那位大姐打了个电话，大姐说：

「我坐938公交车，马上到站了。」

赵敬川站在建外SOHOA座27层窗口看着公交车站。过了几**，938公交车到站，一个熟悉的身影下了公交车。山西煤老板坐着公交车来买3000万的房子。

卖房*年，赵敬川挣了三十多万佣金——相当于他父母攒了一辈子的钱。

1999年，刘强东刚在中关村海龙大厦租个门店卖光盘；王宝强正在北京电影学院门口蹭盒饭；贺亚楠拎着一袋子钱，这100万足够他在北京四环内全款买3套大三居新房。

到了2003年，赵敬川袋子里的佣金购买力就已严重缩水，30万只够付个富力城的**。

到了2016年，老潘的销售团队早解散掉了，中国房地产的人生赢家来自于碧桂园。他们江苏区域的刘森峰拿到上亿年终奖。

看上去是个天文数字，但如果去掉股权部分，不避税的话，这位史上*牛销售到手的钱，也就够在北京买两套180多平米的昆仑域或者中国玺。还得有两个前提。*是刘森峰得有资格买房，*是他还得有关系拿得到这两个项目的房子。

这两个前提都很难。

后来跟万里的前秘书孟晓苏聊天，他把保障房停滞的2001年，看做北京楼市的历史转折点。

不过房地产业的历史转折，就像伟大*口中的革命，每隔几年就要来那么一次。

房地产平民代言人易宪容2007年就说，中国房地产泡沫破灭不可避免，*多三年，老百姓就能买得起房子了。

有一度，大家以为快要应验了。2008年有天，重庆某*房企的财务发现自己账上十万块钱，于是惊慌得问老板怎么办。老板说慌啥，起码还有十万块钱！

成都的蓝光则在报纸上做广告说：我们没有破产。

那年秋天去广州。凌晨，某上市失败的地产土豪把所有账本摆在桌子上，强调自己账上还有很多钱，公司不会被国际投行肢解掉的。

9年后，另外一家上市房企老板也是把所有财务账本翻出来给兽爷看，来证明自己现金流不紧张。不过和广州那个壕不一样，这个壕是在办公室沙发上拿着高科技产品IPAD翻给兽爷看的。

如果从仅从这点来看，这个行业显然进步了一大步，不是中步，也不是小步。

2008年后来是虚惊一场。四万亿落地，央行再一波印钞票，地产从业者隔年又开始开心地数钱了。

那年SOHO年薪100万以上的销售超过30个，其中一位销售税后佣金是400多万元。

*赢家是王健林。他在那年秋天把总部从大连搬到了北京CBD，一口气在二线城市签下十几块地，一举奠定了自己中国首富的基础。拿块地动不动就要*三五百亿，兽爷那会真以为万达是开印钞厂的。

但九年后，王健林又把这些苦心经营多年的心血都割肉出去。

万达一大接盘者是九年前特别失意的孙宏斌。2008年孙偶像拿着顺驰留下的*的资产去融资，好不容易找到雷曼投钱，雷曼却在金融危机里倒掉了。孙偶像没办法，转身抱了新天域和鼎晖的大腿。

西游记里，唐僧师徒取经十四年，共经历九九八十一难，平均一年5.8难，也就是每两个月一难。但看看这十几年的调控，兽爷其实觉得，他比大部分地产人过得要好得多。

人生才不会因为你做了首富或者偶像，就让你轻松一点点。更不要说这两年的房地产人。

昨天，另一个偶像王石在亚布力做了一个演讲，主题叫《百战归来仍少年》。

簪花多在少年头，一树梨花压海棠。当然觉得自己青春焕发了。

有一位企业家问他「万科击败门口的野蛮人，是制度的胜利、管理的胜利还是个人的胜利？」

王石说对于这个问题，他过去沉默、现在沉默，未来还是会沉默。他同时说，自己辞职没和任何人商量，包括郁亮。

就好像自己能做得了主一样。辜鸿铭说，下台的姿势要优雅。两位王先生有时候用力太猛了。看看伟大*是怎么评价一代枭雄梁高祖的：

「时来天地皆同力，运去英雄不自由。」

刘森峰去年的一个亿奖金，和碧桂园今年惊骇的六千亿销售额，像一盘腰花，让今年的地产商和他们的员工，又浑身都燥热起来。

To be or not to be，突然就成为摆在每个地产老板面前的*之问。

马克思主义讲生存与发展，不是教我们认清臭氧层，而是教我们认清世界的运动规律。

很多道理很朴素。吃是生存，性爱繁衍后代，是发展。生存是为了发展，发展也是为了生存。

所以从旭辉到新城，从金科到龙湖，他们都喊出了3000亿甚至更高的目标。就连不知道从哪冒出来的特别像中粮的山寨公司——中梁地产，都喊出了「双千亿」的目标。

旭辉和中梁还不约而同地喊出了一个口号：

「让公司高层管理者收入过亿、中高层管理者收入超过千万、基层有车有房。」

口号的文案都是一样的。两家公司应该用的是同一家广告公司吧。

这两年这些公司拼命给员工打鸡血，气势如虹，乐观得像头戴着避孕套穿越沙漠的骆驼。但过了一段时间他们也许会发现，行业早已折叠，付出和*之间有明显落差。

难道还指望着时光拉回到2009年、甚至1999年春天开始的时候？

贺亚楠、赵敬川进入房地产业的时候，客户一交齐**，几十万佣金就发到自己手里了。碰到特别火的项目，还可以倒腾房号，甚至可以通过分销公司挣一笔。一次开盘下来，营销口的人说不定就财务自由了。

如今呢，房地产公司规模越来越大，但对于老板不是好事。用马云的话来讲，就是：

「超过一两个亿的时候，麻烦就大了；超过十个亿，人家让你帮他管钱而已，你千万不要以为这是你的钱。」

普通从业者的日子也好不到那里去。看看小司机进入房地产行业那几年，每个月到手也就一两万块。新项目越来越少，北京今年拍的十几块住宅地，不仅仅是70/90，还要五年后才能交易。

这样看来，在新世界的太阳底下，我们很可能连这样份工作都快要丢掉了。

前几天，刚喊出了3000亿的旭辉总裁林峰在公司内部发表了一篇题为《生于忧患，而死于安乐》的文章，他突然笔锋一转，说：

「未来，似乎并没有留给我们太多的时间和空间。」

不对呀，这跟闽南人的主旋律不太一样。兽爷记得胡建歌曲的三大永恒不变的主旋律是：

「老娘要男人；我的命怎么这么苦；老子一定会成功！」

郁亮四年前就提出过楼市白银时代的概念。四年后再看，那个属于房地产人的黄金时代，真的不可能再回来了。

十几年过去，这个房地产业还有建设房地产的我们已走出去了这么远，回过头却发现，*市场的样板间，还是当年带有浓烈酒槽味的那个。

但对于购房人来说，这可能反而是个好事情。

前几天响应国家号召，从地产商成功转型成自媒体的段子手冯仑，在他的公号里写：

「很少有人懂得调控限价往往正是入市的*时期。有多少*今年受限批不了价格，但看不懂房地产的人却对明年房价继续下降深信不疑。」

在上上周，有关部门今年*次批了8万+以上的项目。华润昆仑域一期和中国玺二期均价都在9.6万一平米左右，精装修的北京金茂府卖9.5万一平米。

拿证后的*个*，三个项目都悄悄开盘，悄悄地卖光了。

「全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪走。」

这不是段子。而是那几天北京楼市诞生的买房鄙视链。如今新盘的价格，就算突破了8万+，还是比市场价低了不少。

那几天*开心的，应该是二个月前以7.9万一平米买的中国玺一期的客户了。有关部门帮他们压了每平米*少两万块钱的价。一位买了中国玺的朋友那天发了个朋友圈：

「现在不买房，一年又白忙。」

昆仑域卖完后没几天，兽爷就看到有中介在朋友圈里卖昆仑域的房子。186平米的四居挂2000万，直接公司股权交割。人家掏点订金，月底就干赚200万，比江浙一个血汗工厂老板辛辛苦苦一年挣得还多。

这样算来，买中国玺一期的业主，两个月里身家应该又往上涨了个几百万吧。

但别急着庆祝，有关部门正在分析这几个豪宅项目业主的组成，分析他们是如何买到房子的。

这三个项目开盘之前，有关部门就跟开发商打了招呼，归结起来就是「六不准」，尤其不准领导打招呼去要房。

不管是买房还是卖房，想要像以前一样寻个租？机会成本太高了。

所有逻辑归结一起，就是现在新房因种种原因，太便宜了。所以再次强调下，有能力的，趁着地产商被摁住的时候，用足房票，或者至少把手里的房子置换得更合理些吧。

这个时间窗口转瞬即逝。

*近的一个窗口就来自金洋紫金艺境。

22万方英伦水岸住区，两条城市原生河流在此双湾汇聚，天然将整个小区自然分隔陈三个半岛格局，回归人本对河居的天然想象。公园品质美宅，与您幸福相约，收藏生活美好。

项目与繁华对望，万达广场、中港城等商业广场环伺；规划引入绿色豪宅设计理念，双河汇聚玉带环腰；近百米宽阔楼间距，营造出花开半里，景色怡人的生活艺境。

备受关注的不仅有精工住宅，

还有全生活优+商街！

沪嘉同城，描绘财富新蓝图

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国际商务区，百亿配套建设中

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万达南板块，封赏财富进阶时

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