往往我聚焦的楼盘，在短时间内去化都非常快，或价格反弹力度大，去年我着重推荐北部新城金悦学府，而当下价格和春节前买到手的价格回升了20%左右。
春节前我就开始推荐城东铂樾怡庭，虽然春节后价格也有所回升；2月份城东二手房成交也很活跃，导致当下铂樾怡庭成交单价既然低于周围二手房，这一点我一开始也无法理解，而最近我向周围中介了解了一些让我明白了学 区房的优势比想像中还重要。
金地铂樾怡庭位于城东惠民街道，这个地块属于浙师大附属试验学校和上海理工大学附属实验学校的双学区招生范围。
尤其是浙师大学 区房这个板块，不仅是嘉善在关注，整个嘉兴市大范围考虑学区都在关注浙师大学 区房，因此周围二手房成交很活跃，成交量在整个嘉兴市排名前三。
学 区房的硬通货，无论大环境市场如何，房子和入学资格挂钩自然房子流通性就更高，孩子读书等不起，为了好的教育大部分父母是都愿意花钱买单的，这或许就是浙师大这个板块的二手房成交量一直保持不错的原因。
当下铂樾怡庭成交单价仅1.7万左右，且1.7万这个单价是能够买到好楼层的。
而周围二手房中，去年交房的龙光玖悦华府，品质不及铂樾，还不满2年需要缴增值税和个税6%+中介费2%的情况下，成交单价在1.7万左右，楼层低的都要1.5万，挂牌单价普遍在1.75万左右。
一路之隔的东方星河湾小区，挂牌单价普遍在1.85万左右，二手房实际成交单价也是在1.7万左右，且小区品质依然不及铂樾怡庭。
刚刚交房的大众嘉苑，挂牌单价普遍都是2万，小区品质不及铂樾怡庭，且小区体量很大，刚需小户型占比多，投资客多。
水木晶华作为20年前开发的小区，品质各方面差太多，当下二手房成交单价基本上在1.4万左右，且交易量很少，这种小区越往后就越没有市场了，品质跟不上。
正常情况下周围二手房都应该比新房低10%左右，尤其二手房无论是品质和户型都不如铂樾怡庭，而且还多缴6-9%的税费，为什么成交单价和铂樾还是一样呢？客户实际买到手加税费甚至比铂樾怡庭还贵10%左右，最近搞清楚了原因，买这边的客户群体中很多是考虑学区问题，今年9月入学报名需要5月底之前登记，也就是需要在这个时候取得房产证，于是买新房肯定是来不及，所以大量客户选择了二手房。
而铂樾怡庭要明年3月左右交房，等拿到房产证很有可能超过5月底了，买铂樾怡庭的客户考虑孩子入学问题需要等2025年。
这就是为什么 铂樾怡庭周围价格飙升，但铂樾目前单价只有只有1.7万左右 的重要因素；
相比城北魏塘街道金悦学府这些楼盘，铂樾今年回升的折扣还不是很大，其主要原因是金悦学府春节后卖的太好了，一个月卖一百多套，金悦学府刚需小户型占比多，2月又推出了毛坯房，总价最低做到了100万左右，同时靠近在建轨道交通，于是吸引了很多上海这边过去的客户群体。
反观铂樾怡庭，小区主打居住改善型小区，最小面积96㎡，目标客户群体都是本地人和嘉善工作的常住人口，以及周围刚需小区中需要改善的业主群。
在面对不同客户目标的背景下，铂樾卖的没有金悦学府好，但 铂樾怡庭当下的价值却远远高于金悦学府 。
在嘉善城东惠民街道板块，是入住率最高的区域，城东本身就是国家级经济开发区，是嘉善GDP的重心，就业工作人口大部分汇聚在城东。
我最近成交了5套铂樾怡庭，客户有来自周围小区置换改善的，有来自开发区企业员工，也有来自上海这边做投资的，还有来自嘉善政府工作中的人员，和上理工附属学校的老师在这里买房。
这个小区体量只有598套，其中80%基本上都是考虑自己住的。小区本身品质很高，区别于周围传统刚需社区，铂樾怡庭在整个浙师大学区和上理工学区范围内都属于品质改善楼盘的必看楼盘。
改善楼盘是市面上真正稀缺的，二胎政策放开后，三房都属于刚需了，而市面上大部分都是89㎡三房，和70㎡左右两房，功能性虽然很强，但舒适度极差，89㎡三房主卧都只有10来个平米，最大的都只有12㎡左右，还不如过去的一个次卧大。
而铂樾怡庭不仅户型设计很好，小三房做到96㎡，舒适度要比89㎡好太多，以及106㎡三房更加舒适，和128㎡三房，还有130㎡四房和143㎡大四房。
除了小户型，大面积做到了真正南北通板式结构，这种设计不仅得房率高，且舒适度更好，两梯两户的设计，一层就两户左右两边各一套，没有连廊这些公摊面积。
① 铂樾怡庭作为浙师大和上理工双学 区房 ，从资产角度考虑这个板块流通性非常高，二手房交易活跃自然未来房子才有市场；从这个角度相比，嘉善当下在售的楼盘没有哪一个比得上这里。
② 二手房价格倒挂中，交房就能有10%的资产增幅 ；二手房实际成交单价就在1.7万左右，且额外还需要缴纳增值税个税6%以及中介费。
而铂樾怡庭一手楼盘1.7万的单价，不仅品质高于周围二手房，小区入住率高，抛售量未来一定是板块内最低的一个小区，交房后还不满两年的情况下二手房挂牌价必然2万+，满两年后至2026年保守估计2.3-2.5万。
③ 稀缺性的楼盘，在城东这个楼盘就是改善楼盘的中的必选项目 ，户型好，品质高，停车位充足，房子新，这一点区别于当下的刚需楼盘，刚需小户型选择太多了，但是要考虑改善，买个环境好点住的舒服一点的选择性就不多了，铂樾怡庭就是首选。
最后、再对比 铂樾的价格，同样属于城东惠民街道的锦博学府和大众馨苑，其单价比铂樾还贵，上海理工附属学校周围的二手房普遍成交在1.5万左右。也就是说在城东那些拥有小户型的在售新盘，地段和品质还有配套都不如铂樾，但价格卖的是一样，甚至还贵，但二手房市场中铂樾怡庭这个板块的二手房单价就要比锦博学府大众馨苑那边要贵3000元/㎡左右。
而在整个环沪市场中，1.7万能选择的房子只有嘉善能买在城区主城区，搁在昆山都只有买在乡镇上，库存高不说流通性没有铂樾这个地段。
环沪很多郊区乡镇单价都在1.3万左右，而嘉善郊区中上海之窗智慧科学城的金茂时光里，以及枫尚学府单价也要这个价格，但地段不在一个平级水平。
铂樾96㎡惠后总价10-15楼这样的楼层在165万左右，5-10楼的在160万左右，首付2成约30万起，门槛也并不是很高。
外面中介推荐这个项目的不多，很多对嘉善熟悉度不高，认知度不高，所以往往传递给客户的价值也是看轨道交通，或者选择小户型，总价低的，然后就是看距离上海有多近，感觉紧靠上海一路之隔就比城区更好等等····，这些因素导致很多客户没有关注到铂樾怡庭这样的真正价值楼盘。
而我的推荐观点一直是主城区优先，看二手房流通性，品质要高，再看配套。最后租售比；选择本身就有价值体验感的销售，自然带给你的楼盘价值不一样。
效果图
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