济南房东焦虑，如何判断房子的未来流通价值？

01 当下房东们的焦虑

最近开始拍二手房视频，能明显感觉到房东们的焦虑，不管是新房还是二手房，大家都怕自己几百万买的房子也跌成了白菜价！ 当下市场已经从普涨时代的政策导向回归市场供需主导，如何判断你看中的房子未来在市场流通中占据主动权？只有两个字：稀缺！

济南不缺房子，单是贝壳一个平台的二手房挂牌率就达到84500多套，看似量很大，当你把限制条件设置为：CBD附近3公里、10年内房龄、低密电梯洋房，真正满足条件的没几套。

为什么你抖音刷到的房东都在降价割肉？因为同质化严重的房产想要流通，优势只有低价；而稀缺的房产在市场供需关系中才能保持强势和定价权。

02 新房市场的三高症：

• 效果图

  四建美林丽景

  历城

  24000元/平

  品牌地产地铁沿线低密社区车位充足

首先是核心地段高容积率。近几年济南CBD附近普遍在2.8以上，近期成交的CBD西城市更新A1地块楼面价15000元/平，容积率到了2.9，附近偶有2.5以下的容积率都能冠以“低密”二字。容积率2.0以下的供地基本被挤压到工业北以北、东绕城高速附近。

改善新房高门槛。改善产品的确越来越高端，也越来越纯粹，入门户型变大、总价门槛变高，后期会有更多楼盘的入门户型来到150平以上，门槛逼近500万。

低密新房高总价。容积率来到2.0以下的低密产品，位置距离核心区稍远，基本规划洋房叠拼，总价也来到四五百万。400万以下想在好地段住上洋房，越来越难。

03 老牌富人区的遗珠洋房

核心地段三百来万住洋房，还有机会。如果预算内有的选，谁不想住洋房？在寸土寸金的主城核心地段，洋房社区已经是改善的天花板。超低的容积率是洋房社区的先决条件，从容积率和产品业态的关系来看，适合做洋房的小区容积率至少要在2.0以下。

目前济南二环东CBD周边的在售楼盘，最靠近核心区的就是花园路上的四建美林丽景，它的容积率只有1.8，一共206户，规划5栋住宅，包含2栋6层洋房、2栋9层洋房、1栋15层小高层，主力户型为136平、143平和171平。

目前主推的5#楼是6层纯洋房，143平的四室户型更是核心板块400万内唯一能买到的洋房产品。当下这种产品足够稀缺，未来也是卖一套少一套。尤其是济南容积率新规发布后，之后的楼盘社区入口大堂、电梯间、公共配套、阳台、设备平台等的不计容，优势是产品力越来越好了，弊端就是让小区真实容积率变得更大。

以后适合做这种6层低密洋房的楼盘会越来越少，即使有规划，户型面积和总价预算也会远超500万，未来核心地段大概率也很难有美林丽景这种高性价比的洋房。

04 西守二环东、南近CBD 大隐隐于市的花园洋房

在繁华的主城区，配套醇熟和居住安静本就相互矛盾，真正住起来舒适的改善小区，就要在二者之间寻求一个平衡。四建美林丽景这个小区隔着二环东路就是洪楼商圈，向北2公里就是CBD商圈，地理位置优越。

地铁方面，距离地铁7号线洪家楼站实测距离只有600米左右，距离地铁2号线七里堡站与祝甸站都在1km左右，开车出门西侧就是二环东高架，南侧就是花园路主干道，实现真正的多维交通。

周边文化氛围浓厚，不仅有山大校区、洪家楼教堂，还有省图书馆，都是百年文化底蕴的配套，很可能你的邻居就在这些地方上班，业主的圈子很优质。

四建美林丽景已经是实景现房呈现，小区的建筑比较有特色，顶部是极具特色的坡屋顶，颜值在片区里也比较出挑。进入小区有两种明显的感受，一是洋房社区的舒适感，二是安静，没有社区底商，居住环境非常安静。

143平户型是一梯两户设计，有贯穿式的大阳台设计，客厅居间设计，公摊率只有16.2%。四建美林丽景是一个值得考虑的楼盘，地理位置优越，配套齐全，低密度设计，是改善市场上的一颗明珠。

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