济南楼市降价潮引发连锁反应
来源:吉屋 2024-07-06 10:07:00降价潮的开始
最近两周,济南楼市降价的消息不断传来。从大汉峪的高层到小汉峪的高层,二手房降价后,新房也开始降价促销。回顾近几年济南楼市的降价脉络,可以发现降价从老旧房子开始,同时期刚需片区的价格稳定调整。70/90政策下的高层两室房源也开始降价,并且持续失血。2023年下半年,降价潮加速,不知道具体原因,但过去一年一直在调整降价。
东城逸家的影响
2023年下半年,东城逸家的入市成为核心区二手房降价的导火索。东城逸家的二手房价格从28000-30000元/平米下调至22000-23000元/平米。相邻的瀚阳学校对应的小区房价也受到影响,从28000-30000元/平米降至20000-22000元/平米,甚至有17000-20000元/平米的房源。产品差异化较大的玉兰花园四期则未受影响,因为片区内没有替代品。奥体、大汉峪部分房源价格调整,引发周边小区房价下跌,特别是两室、高层房源。
高层两室普遍下降
济南东城高新和历下的高层两室房源价格普遍下降。尽管租售比不错,但降价依然凶猛。高新区次新房两室价格已降至12000-13000元/平米。奥体西部高层房源价格持续调整,预计还会继续下跌。三室、四室房源也受到影响,但相对较小。三室需求是主流,而两室供应量大需求小。30多层的高层房源将持续失血。四室房源的走势需根据区域和楼盘判断,核心区次新四室房源受影响最小。
历下盛福片区波动
历下盛福片区房价波动明显。2021年底,房价在18000-21000元/平米,2022年中建星光城市首开价格不高。2023年,盛福片区价格站稳并开始走高。越秀麓端府精装售价达到25000-27000元/平米。然而,2024年房价出现波动。盛福隆和府入市价格合理,但大华启宸以17000-18000元/平米入市,影响购买者心理预期。星光城市三期调低价格,推出小高层单价19100元/平米,总价273万元,性价比更具吸引力。
盛福片区带来的外围效应
盛福片区17000-19000元/平米的小高层售价,吸引张马、文誉城、雍泉府及雪山片区购买者向历下聚集。相比之下,19000元/平米在盛福片区买房比在工业北雪山等地更靠谱,也不用担心大幅度贬值。内部也会产生分化,之前售价23000元以上的房源,现在出现19000元的小高层,自然吸引更多人购买。
各区域互相拉扯
东城逸家大量存量入市砸盘,盛福片区楼盘促销,高新区及历下一些二手高层创新低,西客站9000-11000元/平米,再加上雪山、唐冶、张马、新东站及神武等地的变化,多数地方缺乏涨势动力,各区域互相拉扯,一个点影响一大片,使得济南楼市不安稳。
核心改善盘较安全
目前唯一比较安全的是济南核心改善盘,如容积率2.5以内的小洋社区、新10年内校中等以上的房源,这些仍坚挺。新入市的核心改善盘未见明显降幅,有些甚至提涨。
济南人口净增长2-3万,对住房新增需求有限。因此市场进入内循环阶段,即刚需买——刚需卖——刚需变改善——改善换豪宅——如此往复。希望我的分析能帮你理性置业。
- 济南大华启宸小高层,200万买103平三叶草户型的机会来了! 2024-08-15
- 房价限制取消,楼市降价成趋势 2024-08-15
- 长岭山片区配套建设进展顺利,未来发展前景广阔 2024-08-15
- 济南高新区首个城市更新项目凤凰路壹号院临时售楼处开放 2024-08-07
- 济南地铁3号线二期工程顺利通过验收,即将开通运营 2024-08-07