济南楼市现状分析：房价是否触底？

济南楼市的现状引发了广泛关注。

二手房市场的现状

当前，济南的二手房市场确实相当惨烈，许多房子的价格跌幅让旁观者都感到心疼。例如，西客站的金科城小区，二手房成交单价已经跌到了8000多元，而两年前同样的小三室还能卖到15000元。大汉峪的房价也在下跌，三盛国际公园高层小三室的成交单价已经降至16000元。老城区的书包房更是首当其冲，曾经火热的市场如今显得格外落寞。

房价的底部在哪里？

在房价下行周期内，房价的底部应该是租金回报率不低于按揭贷款利率。以金科城80万的二手小三室为例，首付三成24万，贷款56万，利率3.45%，30年月供不到2500元。而目前金科城的小三室月租金在2200-2500元，租金不仅能覆盖利息，还能覆盖大部分本金。这样看来，单价八九千买西客站10年内的次新房，片区内还不错的位置，似乎已经触底。

购房建议

对于刚需和刚改客户，建议不要指望在房子上赚钱。买房是为了满足居住需求，选择能满足上学、通勤、购物等基本需求的房子就是好房子。如果考虑后期置换，尽量选择流通性高的好地段，但不要为了以后好卖而牺牲居住舒适度和强行加杠杆买核心位置。对于有资本和魄力的购房者，可以考虑高门槛的核心改善房产，这类房子供需失衡，价格相对稳定。

市场博弈与心态调整

买卖双方永远都是一个博弈的过程，现在二手房市场房东和买家都开始不理性了。房东心态崩了，买家捡漏心理严重，动不动就砍几十万。建议大家不要冲动买房，为需求买房，不为赚钱买房。尤其是刚需客户，买的是实用；改善客户，买的是舒适；高端客户，买的是“我喜欢”。

济南的房价是否触底？有些高挂牌率的小区在房东之间的内卷和市场恐吓下，真的已经筑底了。西客站、唐冶、天桥的一些次新房小区都卷到单价8000元左右。热点区域的一些新房、次新房还是有不少泡沫，所以现在济南二手房的成交在碾压新房，尤其是刚需刚改房。

有时候想想也挺唏嘘，现在被人嗤之以鼻的二手小区，曾几何时也是片区里的“品质新房”，和如今风头正盛的“豪宅”一样被有钱人争抢。二手平台的数据有限，很容易管中窥豹，大家现在住在哪个片区，你的小区房价对比两年前是涨是跌，可以分享在吉屋网区一起探讨。济南房价的底，现在是买房人说了算！

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