济南房产想抛？对不起，来不及了。

济南房产想抛？对不起，来不及了。

正文开始前，推荐一下我们自己开发的济南找房超级实用的工具：房小参（点击蓝字进入）小程序，济南100%新房一站式看房，优劣分析都有！ 济南超级好用的找房小程序—房小参 我是『房小参刘龙龙』，您相见恨晚的房产参谋，目前已为8000+济南购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。 我们一向稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我团队在济南楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选房和落地实操方案。 我是济南唯一一个在2017年年底提醒大家二手房降价风险的博主，此后很多预判都得到了市场的验证。 如果说买房是一门科学，我来带你入门： 龙哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

济南二手房市场降价趋势

2017年年底，我写文章说济南二手房已经到顶，接下来就会持续降价，建议大家处理多余的二手房，当时得情况是济南楼市在货币化棚改和涨价去库存的刺激下，所有的房子都翻翻，房价已经涨到了高点，但现实的狂热让多数人认为房价还能继续涨，纷纷买入，当时二手房市场到处都是拿着全款拆迁款着急住房的拆迁户，有二钢的，有港沟文旅城的，有吴家堡的，我写文章说二手房房价要跌之后，记得很清楚，有很多人包括房东和中介在评论区喷我，我就回复了一句话，半年之后再看。 他们喷我我能理解，因为我的观点触动了他们的利益。后面的事，大家也都知道了，济南二手房从2018年开始，一直跌跌不休，一年不如一年。 在趋势面前，在规律面前，所有的谎言、掩饰和恭维都是苍白的。我当时完全可以鼓吹房价，也能收获更多流量，但是我做不到，大趋势无人能挡，房价早晚有一天会打醒所有人，我要做的就是提前预判，尽可能提前让信任我的人看到趋势，并做出合理的决定。直到今天还是有很多粉丝记得我当年的提醒，有的朋友甚至成为了我的同事，因为那些年他们的二手房都卖到了高点上。 一个小区的房价走势，就像皇帝的新装，很多人出于某些目的，睁着眼说瞎话，因为他们要卖房，要维护好房东的利益要恭维房东，但是在事实和趋势面前，所有虚假的恭维都是可笑的，光着腚就是光着腚，无视趋势和实施，只能让自己更加可笑。 有些趋势很容易判断，但是很多人因为被贪婪蒙蔽了双眼。 有些小区，房价挂到三万冒头很容易卖掉，但是很多人为了赚最后一个铜板，为了一套房子把所有的钱都捞回来，非要挂四万，自己的房子挂多少钱无可厚非，但是买不买也是由买房人自己做决定，大家都不傻。有些房东甚至不允许别人发表一些客观的观点，无非就是担心别人的观点影响自己小区虚高的房价。 所谓真金不怕火炼，二手房市场就是一个典型的买卖双方博弈的市场，群众的眼睛都是雪亮的，谁也骗不了谁，自欺欺人，只能让自己成为站岗的那个人，你挂着虚高的房价，就是在掩护有自知之明的其他房东。 有些超前的观点，不要着急反驳，不妨让子弹飞一会，就像去年年初，一堆人为了卖盛福的新房，鼓吹24年盛福的房价能到3万，我当时就说盛福到顶2.7万，今年的说盛福3万的人基本没有了；同样的炒作手法用到了科技城，于是你看到又有人在说，科技城新房能到4万，盛福3万无人再提。 互联网没有记忆，但是吃亏的都是高位接盘的买房人。 人人都希望自己的房子能一直上涨，这跟自己的利益息息相关，人的欲望控制好了就可以变成前进的动力，控制不好就沦为欲望的奴隶，让你看不清事实，丧失了理性的判断能力，最后坠入欲望的深渊。 今天文章算是一点感触，分享给大家，买房卖房要判断对趋势很简单，相信常识相信规律，别太贪婪，落袋为安。 很多人不明白，现在济南楼市里面为什么会有那么多房东降价卖房子，哪怕是割肉卖，都还是在那卖房？ 这里面最大的原因就是济南楼市里面，投资客的占比，比大家想象的要多，济南2016房价大涨以后，贷款买房的人，也要比大家想象的多。 对于那些全款买房的人，或者说是自住的人来说，房价跌了，他都大不了就不卖了，反正物业费一年也没多少钱。但是对于那种贷款买房的人来说，他们是真的拿不住。像是2017年济南房价大涨之后买房的人，有几个不是在高位的。 大家可以算一下，2018年之后在济南买二手房的人，按照300万一套房子的建仓成本，首付90万，贷款210万，每个月房贷就接近1.1万。 房小参小程序房贷计算器，可以查看每月还完贷款之后， 剩余贷款、偿还了多少本金，付了多少利息。 对于那些全款的人来说，房价跌了没啥，但是他们这种，每个月还要10000的房贷，房价又在那跌，你让他拿住不要卖，他是做不到的。能死扛住不割肉的，要么是买得早，便宜，要么是全款买房，持有成本低。 所以你看到，现在很多小区房价真的扛不住了，包括大平层，济南改善保值赚钱的神话今年就要破灭，至于你信不信，就看认知了。我们都在为自己的认知买单，经历是教育一个人见效最快也是成本最大的方式。 给房东要说的一点建议，如果你手里已经有让你浮盈的大平层（比如2.5万买入，但在可以卖3.5万的房子），住不着的话，可以考虑把红利变现了，因为再不跑就来不及了。 济南楼市很多楼盘都面临二手房挂牌率较高的问题，视频、文字是打醒一个人成本最低但见效最慢的方式，而经历则是打醒一个人见效最快但代价最大的方式。 现在人口趋势不可逆转，住宅产品却在快速的迭代，不论你还愿不愿意继续住你的老破小次新房大平层，它被加速淘汰、加速贬值已经成为板上钉钉的事实。 过去受行业标准、民用建筑通用规范以及地方住建的监管细则限制，开发商只能设计出得房率85%左右的户型，这就是你现在手上的房子。前几天济南发布了容积率新政的征求意见稿，很快，容积率指标计算的实施细则就会马上出来，新出现的户型都得以将得房率提高到95%，这就是以后新房的大势。 正值这新老交替之际，你要做的就是高位套现，不要说第四代住宅不适合济南，问题的核心不是第四代住宅或者适合不合适济南，我的观点也不是要唱衰大平层，只想提醒一下，现在非核心且无景观资源的大平层的价值已经现在到达顶点，而是当国家主动推动市场住房产品迭代的时候，等你恍然大悟时，你的房子早已被新产品打得毫无还手之力，沦为烫手山芋。 在你心里，你的大平层品质很高了，但未来2年内，也会被全新的产品迭代，虽然你的房子很好，真的很好，代表了济南楼市某个阶段的巅峰，但是时代却早已变了，房子有价无市。 财富不会凭空消失，只会发生转移。业精于勤，荒于嬉，你猜猜看，谁将会是财富被转移的对象呢？ 今年济南的大平层，也就是面积超过150平以上的那种次新二手房，包括那些200平以上的稀缺大平层，房价相比挂牌价，大概率都会跌一波。 我的逻辑是济南的高端购买力，也就是能拿出来600万以上买房的人，并不多。能买豪宅的人，会选择济南之外。这点大家可以从济南的二手房成交比例里面，就能看出来，济南600万以上二手房占比很低的。 再加上大家普遍收入预期不高，挂牌的房东越来越多，更好的产品供应也越来越多，供应大于需求，降价是必然。 放在之前，济南150平以上的大平层，数量很少。可是现在不一样了。现在济南的开发商，再开发新楼盘都是150平米起步，那这么多的大平层新房出来，总价又低于了现在卖的次新大平层。 那大家说，这种次新大平层，是不是更难卖了？而且现在新房的户型越来越好，社区内配套越来越好，实得率越来越高，相比之下，现在很多150平米的四室已经是刚改了，都不能称之为改善。 现在济南那些大平层的房东，他们心里面也清楚，越来越多的大平层新房，肯定会背刺到他们。 所以这段时间，济南的一些次新房改善小区，大平层出来的数量，也在不断的增加。这些房东的逻辑也很简单。比如他们花两万五六买的大平层，现在已经涨到3万冒头，比他们买入的时候，已经是部分收益了，那么这个时候，把房子高价卖掉，是他们最赚钱的时刻。 毕竟济南很多大平层的二手房大户型都卖到了4万一平，这个价格济南大部分大平层都是随便买了。 现在济南楼市的新房市场，还是靠着二手房市场在支撑着。济南的二手房成交量，现在已经是高于了新房了。这也意味着，济南楼市的新房主要购房者，都是靠卖掉济南的二手房，来购买济南的新房。就像前些年外地人来济南，第一次买房就买新房的人很多，但现在这些人的比例已经是非常低了。 现在外地人来济南第一次买房，普遍都是买二手房为主，新房他们有点买不起，要么距离接受不了。所以别看济南的二手房房价在下跌，但新房还是靠着二手房支撑着的。 要是济南的二手房成交量都不行了，那么新房市场才是真的完蛋了。 最后给刚需买房人一点建议： 济南预算一百四五十万的年轻刚需，是最容易被割韭菜的一批人，很多人没有社会经验没有房产知识，老家的父母对济南也不了解，一般来济南买房，基本都会被中介带到远郊片区去接盘，买房前一堆大饼，买房后配套短缺，通勤不便，最关键的是，房价还降了，周边有更好的产品，价格也更便宜，二手房不降价根本卖不掉。 这是多数刚需买房必须要经历的，无奈又心酸。 其实济南二手房和刚需新房都不会在涨价了，当你的预算不够的时候，可以选租房，有了足够的实力和认知，再买房。通常你提升一下预算，可以买到核心的地段更好的房产，房子也更容易保值。 我两年前有一个客户，虽然年轻但是有自己的眼光和判断，2年前首付3成35万，他只能买雪山张马新东站，这些地方虽然预算合适，但是房子和地段始终不满意，也担心买完就站岗，于是他延后了2年买房。 这两年全力投入工作，事业小所有成就，买房的首付比例降低了，利率低了，他的首付多了，最终首付70万直接上车核心区的改善盘，而2年前他的一些朋友，早早买了房子的，有的人房价已经跌去了一半的首付。 这就是不同选择造就不同的命运，对于年轻刚需来说，不要着急做决定，房子不是你人生的全部。 如果你认可我的观点，欢迎给文章点赞转发！如果你不认同我的观点，可以理性留言交流，不要上纲上线，我文章的影响力没有那么大，不会影响你家房价。见谅！ 全文结束。 本文作者刘龙龙，房小参小程序（济南人都在用的找房小程序）创始人。有购房需求和团购需要的买房人，可以添加我微信交流分析！一定站在买房人角度为您提供专业的置业指导。 目前在房小参小程序内，部分楼盘的日照模拟已经上线，可以查看所有楼栋所有房源的日照时长，大家纠结如何选楼层选户型，这个系统可以帮到你！ 关于房小参买房服务流程➤第一步，需求分析。计划买房的朋友，留下联系方式，或者通过添加微信等方式联系房小参团队之后，我们的金牌经纪人会在24h内联系您，深入分析您的置业预算、面积、区域，家庭结构以及对教育/医疗/地铁/商业等各侧重点的需求，并给出初步建议方向；➤第二步，综合研判，根据个人情况，出具个人置业报告。了解需求之后，结合个人实际需求，我们针对初选推荐，大约需要1-3天的楼盘房源匹配时间，这期间我们会给您在全济南范围内，精心匹配适合您的房源，尽可能的详尽，并出具个人置业报告。这些置业分析包括但不限于：1、区域配套（区域研究、轨道交通、公交通达、教育资源、医疗配套、商业品质、公共资源）；2、初选项目品质（整体规划、公共部位、会所配置、车位情况）；3、户型（户型设计特点、户型设计分析）；4、装修（精装品牌，精装工艺）；5、物业（物业费、物业服务水平）；6、项目优劣势（核心优势归纳，最大劣势分析）以上这些调研分析，能精准到什么程度？可以精准到，我们为您推荐的楼盘，距离各个配套的直线距离和通勤时间。要精确到，这个楼盘周边有什么配套，后期可能会属于哪个学区？➤第三步，专业实地带看。在带看过程中，我们会结合实地情况和房小参找房小程序的各类数据，为您详细介绍楼盘的优劣势，楼盘之间的横纵向对比。专业的带看在买房过程中，也很重要，我们更希望您的选择是因为我们的专业和服务的真诚！在买房过程中，我们还会为您解决哪些问题？一个核心问题：怎样买到满意的好房子？N个重要问题：首套房购房资格怎么解决？如何选择更加低息的房贷？买什么板块/小区/房型最好？怎样兼顾刚需/改善/学区/投资？如何最优化整个购房流程？如何掌握和应对最新政策变动？如何避免过程中的潜在风险？一个终极问题：如何通过买房，实现居住品质提升，以及个人财富的保值增值？选择我们买房，和传统中介有何区别？【传统中介】收入以佣金为主，哪个房源佣金高推荐哪个。有的新房楼盘不合作，不会做推荐，不够客观！服务人员的素质参差不齐，遇到好的还算好，遇到服务态度不好，或者专业度不够的，直接入坑。【售楼处】需要自己收集信息，一个一个跑。售楼处销售卖自己楼盘为主，会夸大自己楼盘的优势，隐瞒自己楼盘的劣势。【房小参模式】我们能为购房者带来什么？1、我们首先过了解清楚购房者的购房预算、购房动机、购房愿景、想要通过买房解决什么问题；我们会根据购房者的需求给筛选适合的楼盘；这样将会大大的提升看房效率；因为购房者并不能了解济南区域的全部，更不可能所有的地方都实地去过；而我们已经深耕济南很多年了，济南每个片区我们都有客观专业的分析，尽量为购房者推荐适合的房子，让大家买到最合适，最喜欢的房子，这个是我们的衷心愿望。2、如果购房者没有私家车或者出行不方便，一般想要看房，我们会与购房者确定好碰头地点和时间，全程接送客户看房，全程不收取任何费用；我们的服务从带看、复看、下定、签约、办贷款、交房，全程接送服务；我们会尽可能让您的买房过程省事且舒心，节约没必要的时间浪费。通过我们买房享受成交礼遇、纪念照、免费验房、乔迁温锅礼、装修方案、家电团购等品质服务。3、我们会在购房者看房的过程中为大家分析“每个楼盘的优势与劣势”，这个是购房者在售楼处里面听不到的；我们尽自己最大的努力做到让客户能够明明白白买房，而不是懵懵懂懂买了之后后悔。当然也希望购房者有什么想法我们及时沟通，有时候在看房的过程中会推翻自己最初的购房需求，及时沟通才会更接近客户满意的房子，我们更希望购房者最后的选择是因为我们的专业和用心的服务。4、争取额外优惠。优惠是自己争取的，如果信得过龙哥团队，我们会尽心竭力为您争取，并且提供客观专业的选房服务，优惠只是锦上添花，买到合适的房子才重要！如果通过我们买新房，全程免费，协助办理贷款、落户等流程，一条龙服务，此服务只针对买房客户。这就是我们要做的定制购房服务，帮助客户在合适的时机买到对的房子！

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