重磅丨从空地到楼盘林立，这里将成为济南楼市竞争*激烈的区域！

时隔一年多，盛福片区相比19年已经热闹了太多。

一年多之前，盛福片区可以说是历下区*的一片空地，这里聚集着十多年前来自老东门、大明湖、省府前街的回迁居民，以舜华北路为界，西侧部分已基本开发完毕，有着盛福花园、绿城百合花园、中海紫御东郡、尚品燕园等一大片较为成熟的住宅区，东侧部分目前正处于刚开发阶段，空地较多，有很多地块尚未出让。

一年后，盛福片区成为了历下供地的主力区域，迎来了更多的新楼盘，盛福的原有面貌也将得到大的改善。

有的时候不得不感叹城市发展的速度，现在已经不能以年为单位去观察济南的变化，对于济南来说这个时间单位过于漫长，济南每日都有着新的变化发生。

目前盛福片区在售及将要入市的楼盘共计有7个，本月还将有一块新的住宅用地出让，相隔不远的贤文片区奥体中路周边还有在售的四个楼盘，林林总总在今年这片区域在售楼盘或将超过10个。

并且区域内多数楼盘定位改善，目标客户群体多有重叠，五一期间有的楼盘去化不错，有的楼盘不温不火，市场热度、购房者认可程度、不同楼盘去化速度差异极大。

这也要求着区域内楼盘不断根据市场动态调整自身定位。

虽然未来楼盘数量众多，楼盘之间相互竞争激烈，但这里仍是东部改善的热点区域，也是开发商重点关注的区域。从整个济南城市格局来看，盛福片区北侧是目前正集中开发的新东站片区，南侧是高新区核心区（贤文片区），西侧是科技城片区，东侧是长岭山片区。距离济南CBD非常近，且大部分区域属于历下区，其城市战略发展区位十分优越，先天条件比很多片区都有优势，只是开发时间稍晚了些。

并且这里也是历下主要的供地区域，在优质地块越发稀少的主城，这里的价值越显珍贵。

我们先来盘点一下目前这部分区域在售的楼盘。

金地华著报价，沿路8#和13#顶楼129㎡户型成交单价基本在22000元/㎡内，*85万元左右，总价280万左右。

金地华著价格

金地华著一个月前报价

相比一个月之前，同楼栋不同楼层低楼层和顶楼之间价格相差不大，整体价格比较稳定，其实目前金地华著的价格已经是合理区间内偏高的水平，价格再高相比周边的精装楼盘就没有了性价比。

金地华著相比周边海信君和和珑悦府*的优势是毛坯交付，单价更低一些，目前房源也已经比较紧张。

五一期间珑悦府优惠房源，其实价格与平时销售相差不多可以看到138㎡户型较差一些的楼层成交单价基本在24500元/㎡左右，类比金地华著同楼层房源单价要高2500元/㎡左右，前提是珑悦府是精装产品，好楼层都更贵一些。

150㎡好一些的楼层成交单价基本要在26000元/㎡了，价格不算低，改善楼盘的大户型都相对更贵一些，150㎡面积段价格与高新仁恒不相上下，优势在于购房者对楼层有进行选择的余地。

还记得今年2月份济南楼市小阳春初显的时候，我们就已经很明显的感知到了，随着市场行情，刚需房源去化很快，价格也在逐步提升，同样的改善楼盘中的刚需面积段也供不应求，当时盛福、贤文各个楼盘的价格也在不断波动，万万没想到，大反转来了，海信君和毛坯改精装，价格已经不能同日而语了，并且从这次改精装中可以看到海信君和的决心，毕竟是君字系产品，预计后期不会再有毛坯了。

目前海信君和的价格体系仍在调整中，目前只能先到营销中心去算一个大体的价格，目前8#5F114㎡小户型总价280万左右，单价24500元/㎡，对比之前毛坯10F价格，单价有一个明显的上升，不过这也是在精装的基础之上进行提升，个人对海信的品质还是十分相信的，单从海信慧园、贤文世家二手房价格就能看出一二，海信君和精装这个价格我认为仍在合理的价格空间范围内。

万科翡翠公园也是一个比较坎坷的楼盘，现在也已经走到了去化的尾期，目前还有好楼层可以选择，但房源也已经不多了，目前均价在23000元/㎡左右，从去年下半年以来价格一直都比较稳定。

翡翠公园*的优势在于自身配建的会所和万科的品质。

精装质量与精装标准，无需多言，优势劣势，自行感受就可以。

万科翡翠公园有济南东城体量*、业态*完善、较为实用的业主会所，业主私宴区、半标白底恒温泳池、高端的健身房、书吧、咖啡吧、影音室、儿童剧场、儿童托管中心…翡翠公园会所的质量是非常高的。

该项目有四栋储备性安置房，储备性安置房不等于回迁房，业主的层次整体还可以。

万科翡翠公园除去容积率较高，目前学区暂不确定，精装水平和楼盘品质都还不错，目前是现房销售，对于着急入住的购房者来说，是个不错的选择。

中垠御苑是高新区核心区目前在售单价*的楼盘，现在还有101㎡、110㎡、115㎡小户型房源，但都是顶底楼层，并且房源数量不算很多。

目前中垠御苑剩余较多的房源是138㎡和168㎡户型，集中在3#，3#靠近小汉峪沟，目前小汉峪沟也在生态治理，后期会有一定景观价值。

总价更低一些的138㎡户型总价约250万元左右，*75万左右，是目前贤文和盛福在售楼盘中总价*的。

中垠御苑的容积率不低，达到了3.0，规划有1栋32层高层，4栋18层小高，加推的6#位于整个项目西南侧，南侧道路是凤仪路，整体的车流较为有限，西侧是待开发用地，规划为教育用地，中垠御苑自身配建有幼儿园，义务教育阶段划片入学。

远处中垠御苑及近处盛福中部

目前盛福片区东部居住氛围要比盛福片区中部好一些。

梳理一下中垠御苑的购买逻辑，位于高新区，位置距离东城核心区域都不算远，高新区在售新房中价格*的，同时项目容积率较高，达到了3.0，*划片入学，片区内的城市面貌仍需改善，总体来说对于想在高新区置业的购房者来说，是个不错的选择。

华彤苑现在已经是准现房销售，签约了山大基础教育集团，目前该*已经完工，已经达到开学条件，今年即将如期开学，对于今年有教育需求的购房者来说，是个不错的选择。

不过华彤苑的容积率较高，达到了3.3，如果你是纯粹追求大面宽改善的群体，这个楼盘要三思。这个楼盘虽然位置和教育配套还不错，但是容积率略高3.3，部分矮楼层会有挡光的情况，另外楼间距也比较普通，改善户型142的面宽10.6米，作为改善来说比较普通，但是115户型作为一个刚需刚改户型，两个卧室一个客厅朝阳还是比较友好的。

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