住房维修基金是什么？荆州买房需要缴纳住房维修基金吗？

“住房维修基金”亦是“房屋维修基金”，包括“房屋公用设施专用基金”、“房屋本体维修基金”。

“房屋公用设施专用基金”简称“专用基金”，用于物业公用设施、共用部位以及设备更新、改造等项目（不得挪作他用）。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时账户里的余额资金也将随之转移给房屋的新产权所有人。

按照财政部、建设部1998年出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定内容，公共维修金由全体业主所共同缴纳，属全体业主共同所有。一般由房地产行政主管机关代管，业主委员会成立之后，公共维修金将划转给业委会，由业委会行使管理权利。

什么情况下可以使用基金？

房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施、设备保修期满后的大中修、更新和改造工程。而公共部位是指物业主体承重结构部分（涵括基储内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、公用照明、电梯、天线、供电线路、消防设施、绿地、道路、池、井、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（一）维修公用设施，业主摊钱还是动用维修基金？

某小区的张先生打来电话说，他们小区由于监控设备需要更新，物业公司表示，费用问题可以通过每户业主分摊100块钱，或动用维修基金两种方式解决。在小区具有维修基金的情况下，再让业主分摊公共设施的维修费用是否合适呢？

如果物业公司需要动用维修基金，首先要提出用途及金额申请，随后领取申请表，待小区2/3以上的业主签字同意后，中心派专人到现场考察并核实没有问题之后，才按照程序拨付款项。其中征得2/3业主同意的这一条程序肯定得走，关键是操作过程的困难太多，时间会拖得较长，尤其是对于服务大型小区的物业公司更是如此。

（二）动用维修基金程序复杂，操作困难重重

对于这样的结果，广大业主虽然能够理解，但总觉得不是好的解决办法。像张先生居住的小区，业主有1600多户，征得其中2/3的同意，所用的时间可不是一天两天就能解决的。而较早建成的一些小区，公用设施已进入到更新改造和维修时期，小区物业公司也开始为申请专项维修基金犯难。

物业人士表示，近些年城市所建小区的规模一般都比较大，常住率不是太高，就算能找到一栋楼的2/3业主，大家又都愿意签名，花费时间也要数周甚至数月。但是，为了走这个程序，物业公司往往要花费大量的人力、物力（如电话费）去联系业主，解释申请维修资金的原因。某些时候，花在联系上的费用甚至比维修本身的费用还高。虽然部分开发商在前期愿意为物业维修买单，但对过了保修期限的物业，大部分不会再补贴维修费用。维修小区公用部位和公共设施的难题，就摆在了物管企业和业主的面前。

（三）房屋维修基金怎么用，政府需要灵活运用政策

维修基金政府设置严格的维修基金申请动用审批程序，目的是为了保护居民个人的利益。在实际操作过程中，2/3以上业主同意的硬性规定，某些时候反而带来了诸多不便。例如，遇到房子漏雨的紧急情况时，如果再完全按照程序执行，会耽误不少事情。

该交多少？又怎么算？

商品房销售时，购房者与售房单位应当签署有关维修基金交缴约定，购房者应当按照购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。而售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，是不计入住宅销售收入的一笔钱。

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