如何判断商铺时候具有投资价值

商铺投资在这几年特别热火，“一铺养三代”的说法已经深入人心

就目前市场行为上，商铺投资要先看清楚属于哪种投资对象：

1、老城区商铺；2、商品房住宅底商、办公底商；3、商业街；4、专业市场；5、带租约商铺：

当然，所有的商铺投资，特别是新商商铺投资，都要考虑商业变迁，城市规划，商圈转移。记住，任为培养一个商圈很难，但我们可以跟着商圈。因此，在这类商铺投资前，一定要知悉政府规划，市长省长任期（我国的政府就是一个市长一个投资政策），这个规划要拉长在10年周期，一个商圈商铺10年的培养是正常的，因此，如果在你的预估当中，十年无法培养起来的商圈，不建议投资。

另外，每种分类有它的特殊性，如下：

1、老城区商铺：这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。专业的说法，就是商铺已处于成熟期，虽然风险低，但是回报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，中国城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道理狭小，景观改造，线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；

2、商品房住宅底商、办公底商：现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。

3、商业街：市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。

4、专业市场；根据过去十几年的经验，只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，好的招商团队或者好的物业公司，以及物业公司的内部资料能拿到的情况，建议投资。

5、带租约商铺；以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，这类商铺主要注意合同的问题，以及在带租约的情况下，市场冷旺程度以可以肉眼观察，慎重。适用以上方法，切不可盲目相信租约的回报率。

有位网友分享了他买商铺的经历

今年，我白拿六百多万现金，然后在房价刚开始涨的时候买了一套五百万多万的房子，三百万*。剩下三百多万买了两个商铺。租金还贷款。

两万多一方，共160方，两间租金22万。房子还没有交付，所以只收了定金。不过附近的商铺租金也大致是这个价位，我要的并不多。

买房子非常容易，当天看了觉得好，当天就定下来了。然后在业主群里，有新买的人加进来，大家一片开心。又涨了。

买商铺我花了一年的时间四处看，反复比较了很多商铺，买到好的商铺很难，所以切记不要轻易出手。要有信心，不要怕错过眼前的。

买的商铺有以下特征：

1、某知名大型综合体对面，已经做起来了。2、门前有比较宽的马路。3、花坛遮挡的不多，当然较好是没遮挡。4、找做生意的人看一排商铺他喜欢哪一个。5、问做生意的人，他租这个商铺，是否能把生意做下去。6、家里人都看过认可，不要独断，免得买亏了被怨一辈子。7、可以做重油餐饮。8、有比较多停车位。9、后面有一千户单身公寓，一个写字楼、一个酒店。10、一共只有十几个店面，竞争小。如果是小区外围一圈店铺，那就不大好了。当然如果买到门口的位置，特别是左手转弯的那间还是可以的。11、户型要方正。12、买入价格合理。

商铺投资是一门细致入微的学问，与经营开店有很大的不同，商铺投资操作的难度远远大于经营开店。

正所谓一铺养三代，一个投资决定往往能改变一家人的一生。

下面就让我们从16个方面对商铺投资进行详细的分析吧。

1、地段

地段是决定商铺价值的首要条件。繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。价格便宜的商铺，又往往偏远且人迹罕至。

事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟，*热闹的地方不能与卖东西*多的地方划上等号。

2、临街环境

商铺类型中，要属临街商铺*为普遍，

因为大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。

因此投资临街商铺要注意以下4点：

尽量购买临大街容易看见也方便走到的铺面。

临大街比临小街要好，

在路口临两面街比临一面街要好，

走的人多的那一面比较好。

3、人流量

人流量是指统计每个时段路过商铺的行人多少。

走过的行人越多，商铺的潜力就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。

但是需要注意的是绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

4、驻留性

想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。

附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动。

所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。

5、购买习惯

你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。

人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。

6.购买力

同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值也相对较高。

犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。投资商铺要选购买力强的地方。

7、便利性

一个好的服务，一定要使需要它的人能够方便地得到。比如说，家具市场，如果附近交通不利，那么，如何运输呢？一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？

8、商圈

每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。

9、规划

现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。

如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。

10、地势

铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。较好是与道路同高或稍高一两级千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。

11、净高

商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。

12、开间

商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。

13、朝向

尽量避免朝正西或正西南的门面。阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。光过于刺眼，也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬，则更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。

14、比价

在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。开发商的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资收益。

15、收益率

根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。年收益率20％或更高，基本上都是动人的神话故事。年收益率能达到10％以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年收益率在7％左右。低于5％的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。

必须注意的是，专业市场中的商铺收益率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面。

16、发展

能够预料得到商铺将来的发展，那才是投资高手。人口会不会增多？市场已经建好，会不会红火？一条街都很冷清，有人低价抛售商铺，价格会不会更低？积累长期的经验，拥有对市场准确的判断，超人的胆略，才能获得不流于平庸的业绩。

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