重磅信号！两会再提房地产，透露两个不寻常？

刚刚，两会报告再提房地产：除了继续强调“房住不炒”之外，对比往年，有两个“不寻常”。

1，不寻常地提出：稳地价，稳房价，稳预期；

2，不寻常地提出：解决好大城市住房突出问题。

这两个“不寻常”，看似不稀奇，在之前的住建部报告、或中央经济工作会议，都已经提到过。但是，两会工作报告中，近几年，应该还是首次提出。不寻常之事，更值得推敲，更能代表未来楼市的走向。“三稳”（稳地价，稳房价，稳预期）在两会的提出，剑指两端。一二线大城市，要通过“三稳”，结构性抑制房价上涨的冲动。这里的“稳”，其实就是“抑制”，抑制地价，抑制房价，从而抑制房价上涨的预期。绝大多数三四五线中小城市、以及个别二线城市（比如哈尔滨），要通过“三稳”，结构性防止房价下跌。这里的“稳”，其实视之为“挺”，挺地价，挺房价，从而消减房价下跌的预期。房地产涉及宏观经济安全，尤其是金融稳定，所以，涨得过猛不行，跌得过狠也不行。一切，都以“稳”为核心。

“大城市住房问题”在两会的提出，信号重磅，极具指导意义。这说明，相比于人口的净流入，大多数大城市，其住房已经明显短缺。以深圳和上海为例，深圳人口近1400万，二手房挂牌量3.2万套，上海人口2400万，二手房挂牌量仅有3.7万套。深圳和上海，作为特大型城市，其二手房的挂牌供给量，居然比绝大多数二线城市还要少，甚至还少于部分三四线城市，这肯定是不正常的。当存量（二手房）的供给，远远低于市场的需求，那么，要想抑制房价，除非大规模提升增量（新房），否则，种种调控措施，只能让房价缓涨，而不可能让房价不涨。而大规模提升增量（新房），这就要结合具体城市的人口密度，如果人口密度过高，土地相对稀缺，那就无法结构性解决房地产的供需失衡。

具体而言：

一线城市

深圳的人口密度*，土地明显稀缺，上海次之，广州再次之，*后才是北京。所以，假设未来北上广深的其他要素，不发生显著变化，那么，深圳的房价，未来大概率继续领跑，其次是上海。因为，深圳和上海，提升增量（新房）存在土地供给的天花板，而广州和北京则相对不存在。

二线城市

目前还不存在人口密度过高的，除了厦门。所以，对于二线城市而言，对房价的整体调控，还是相对容易的。但是，目前二线城市，尤其是二线头部城市，普遍面临着同等级城市的超强竞争，比如，宁杭之间，成渝之间，武汉和长沙之间……二线城市，彼此之间超强的竞争压力，直接导致了近几年的抢人大战，二三年前是西安、郑州在抢人，现在连福州、南京、一线的广州都参与到抢人大战了。抢人大战，通过降低*门槛和其他配套政策，对人口和人才进行争夺，这从结果上看，二线城市必然会虹吸周边三四五线中小城市的资源（包括人口、资金等）。抢人的能力，这是未来二线城市房价走势的*变量。能够持续实现人口净流入的二线城市，未来房价就有前景。反之，就没有太大的前景。如果既能持续实现人口净流入，本身的人口密度又不低（1000人/平方公里以上），那么，这样的二线城市，其房价就更值得期待了。

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