地产金融政策持续收紧, 广元购房者容易触及“三条红线”

回望过去一年的政策线，2020年中央政策从稳到稳，上半年稳经济，以宽松为主，下半年政策以收紧为主，稳房价、稳地价、稳预期。国家出台相关政策，严格控制房产市场炒作和过快增长，提出“房住不炒”。并且对开发商划出“三条红线”降低负债，对购房者划出“二道红线”，限制贷款资金违规流入房产市场。在“新规”下，就会有新的标准和新的变化，*容易触及的“三条红线”。

“十四五”规划定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。因此，2021年政策基本面仍然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

房企融资和居民房贷层面，未来房地产行业将全面转向去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。具体而言，“三道红线”将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

居民部门也将转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。随着2021年央行货币政策或将逐渐回归中性，房地产限贷政策整体易紧难松，热点城市不排除进一步加码的可能性，涉及适度调升二套尤其是非普通住房*比例等；房贷利率或将适度上调，首套尤其是二套房贷利率或将再次步入上升通道。此外，购房资金将会加强监管，严查*款资金来源，严防*贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费，重点取缔“零*”、“*分期”等市场乱象。

回望过去一年的政策线，2020年中央政策从稳到稳，上半年稳经济，以宽松为主，下半年政策以收紧为主，稳房价、稳地价、稳预期。地方从“放松”到“收紧”，整体基调与中央政策一致。

具体来看，上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。受惠于信贷资金整体合理充裕，叠加LPR利率两度下调，房贷利率趋势性下滑。融360数据显示，截至2020年12月，全国首套房贷平均利率5.23%，较2019年12月减少29个基点；二套房贷平均利率5.54%，较2019年12月减少30个基点。

下半年决策层从供、需两端全面压降房地产信贷规模，意即供应端银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理的两道红线，需求端房企融资则设置“三道红线”，倒逼房地产行业去杠杆。统计显示，头部房企整体偿债能力稳健，6成以上房企处于绿档和黄档，但各房企之间严重分化，2成以上房企“三道红线”皆不达标。

地方层面，基于稳财政、稳经济、稳就业的核心诉求，上半年多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏，主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长开竣工期限等。

下半年伴随着市场过热，限价盘频现“万人摇”，土地市场高单价、高溢价地块频出、甚至“面粉贵过面包”的情况在部分二三线城市再次出现，极大挑战“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容，其中深圳政策力度*严苛，宁波更是两度政策加码。

政策端对于“第二增长曲线”中的物业板块和租赁板块有了较大的支持。12月18日，中央经济工作会议重点关注住房租赁市场，明确提出既要高度重视保障性租赁住房建设，又要规范市场化租赁住房发展，更好地解决好大城市住房突出问题。

近几年国家出台相关政策，严格控制房产市场炒作和过快增长，提出“房住不炒”。并且对开发商划出“三条红线”降低负债，对购房者划出“二道红线”，限制贷款资金违规流入房产市场。在“新规”下，就会有新的标准和新的变化，*容易触及的“三条红线”。

*，征信和房贷

新版征信也称为“二代征信”，体现更全面的个人金融信息。大数据时代，一切经营活动和信息来源都是透明的。如果有以下征信不良记录，就会被银行拒贷：

1，除了欠银行车贷、助学贷款，甚至帮他人担保而他人未按时还贷外，水电费、物业费、违章罚款等也都列入征信范围。如涉及的法院判决和执行记录，涉嫌经济纠纷或者大额欠款，都会计入不良记录，购房时会被银行拒绝贷款。

2，新规下各银行对房贷严格控制。如果银行流水不够，或者从事的职业收入不稳定、高危职业等，都会被银行拒贷。购房前，一定要去银行咨询明白。

3，如果被银行拒贷，那么你交给开发商的定金或者*款就会被扣除违约金。因为银行拒贷不是开发商的过错，购房者要承担大部分违约责任。

第二，尽量不买期房

“三条红线”对开发商的约束还是很大的，很多开发商为了降低库存，回笼资金和降价促销，吸引购房者。这时候，就要多了解开发商资质和实力，尤其是购买期房。

1，看开发的楼盘有没有“五证”，没有预售证的楼盘不要购买。

2，看开发商往期开发的楼盘，在质量和交房时间以及信誉上，有没有被很多人吐槽。如果出现质量问题，或者经常延迟交房就证明开发商在资金以及实力上比较薄弱，质量难以保证。

3，负债率过高的企业，降价也不能买。今年对开发商降低负债要求很严，又是债券集中到期的关键节点，防止开发的楼盘因资金断裂出现烂尾。

第三，二手房注意房龄、有无租住

当前二手房市场比较低迷，购房者贪便宜购买老、破、小的二手房。如果不了解二手房注意的事项，就会陷入误区，造成很多麻烦，甚至买了房子也不能入住。

1，二手房龄不能太长，除了考虑房屋质量以外，很多银行对房龄超过20年或者25年的楼房拒绝贷款。

2，会成为高价房的“接盘侠”，预期房价下跌，很多房子会砸在手里，特别是高层住宅和偏远住房，接手后很难卖出。

3，注意二手房有没有长期租住者，根据《民法典》租住权大于产权，如果有长期租房合同，即使你买了房子也不能住进去。了解更多广元买房信息，请关注广元吉屋网。