鲁能公馆三期可以买吗？有升值空间吗？

鲁能公馆三期可以买吗？有升值空间吗？鲁能公馆三期位于福建省福州市晋安区五四北

，地处南平东路与龙头路交叉口东北角。该项目规划了9栋高层住宅，主推的产品面积

分别为95平方米、110平方米、125平方米和145平方米。

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  鲁能公馆三期

  晋安 | 晋安南平东路与原厝尾巷交叉口西北方向114米28000元/平米

  户型3-4室 | 建面95-145㎡

  品牌地产地铁沿线美食云集公交直达购物中心医疗配套
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福州五四北鲁能公馆三期分析：商业地块优势与购房门槛

楼盘土拍

2020年10月28日，福州鲁能地产以19.7亿元竞得福州宗地2020-47号，楼面价为1558

2元/㎡，溢价率为8.1%。此前，鲁能公馆一期和二期的拿地情况分别为2015年12月21

日以32.3亿元竞得宗地2015-36号，溢价率为134%；2016年2月24日以5.21亿元竞得

宗地2016-04号。

分析：鲁能公馆三期是鲁能地产在五四北的第三个项目，该地块前身为天宇电气厂，与

鲁能地产前身国家电网的关系凑巧。与前两个项目相比，鲁能公馆三期的楼面价仅溢价

率为8%，地价优势明显。

户型情况

95平米户型是三房两厅两卫，位于中户，主卧配有L型衣柜和宽阳台。110平米户型与95

平米户型布局类似，但面宽更大。125平米户型分为两种，一种是位于端头的四房两厅两

卫，主卧设有衣帽间，但无独立入户玄关；另一种是三开间朝南的横厅设计，主卧没有衣

帽间。145平米户型与125平米户型布局一致，但面宽更大。

区位情况

鲁能公馆三期位于五四北，距离地铁1号线约1.1公里，交通优势一般。项目南侧有琴亭湖公

园，距离三环较近，驾车进出市区便利。周边生活配套较完善，但缺乏地铁的便利。

价格情况

鲁能公馆三期的备案价尚未确定，与周边楼盘进行对比：鲁能公馆一期次新房的精装挂牌

价为3万元/㎡，鲁能公馆二期次新房的毛坯挂牌价为2.7万元/㎡，建发领第次新房的毛坯

挂牌价为3.1万元/㎡，榕发夏荷郡高配比安商房的优惠价为2.2万元/㎡，中庚香山新时代

的售价为2.7万元/㎡。

分析：鲁能公馆三期的备案价预计在2.7万元/㎡左右，与周边次新房相比没有太大溢价。对

于大户型，需注意与隔壁绿城海棠映月的价格竞争，以及购房门槛较高和五四北热度一般的

情况。

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鲁能公馆三期位于五四北，优势在于商业定位和生活配套，距离市区较近。对于有购房意向

的人士，建议进行多方比较，对于大户型可以考虑与周边纯商盘进行对比。

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