福州楼市分析：政策频发，今年或许是福州买房最好时机

前段时间有消息称福州市楼市限购政策有了一定程度的放开，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，也可买房。

据称，福州市不动产交易中心表示，即日起，针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。

随后，某媒体记者拨通福州不动产交易中心官网电话后获悉，该消息属实。“政策是真的，3月18日就接到市房管局相关通知，现在已经正式实施。”福州不动产交易中心工作人员向记者表示。

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据不完全统计，2022年3月以来，包括福州、郑州、哈尔滨、青岛即墨、衢州、秦皇岛、绵阳等地纷纷放开限购、限售等限制性措施。

综合一季度数据看，一季度发布房地产相关政策的城市就有60余座，次数达到上百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。

大家可能不知道降低首付款比例到底意味着什么，我来帮你回顾一下从2006年到2022年的16年里，仅有的三次降低房贷首付款比例。

第一次，发生在2008年全球金融危机爆发后。受美国次贷危机影响，当时的中国经济出现大幅回撤。

我印象最深刻的事情，是成立刚刚一年的墨西哥分公司，年销不过400万美元，应收超期账款就超过了200万美元。

由于墨西哥比索不断贬值，下线客户们要么持币观望推迟付款，要么直接倒闭形成坏账，于是总部不得不将我派到墨西哥，每天的工作就是追债。

至于生意？人心惶惶，一片萧条。

国家就是在这种环境下出台了政策，将30%的首付比例降低到20%，将贷款利率下限直接打到了基准利率的7成。

结果怎么样？

我只知道在终于结束了驻外墨西哥的苦难日子，包里揣着省吃俭用攒下来的票子兴冲冲地跑到售楼中心时，惊讶地发现同事2000元/平方买的房子已经涨到了5000元/平方。

第二次，发生在2015年股灾后。

炒股的朋友可能还记得，在2005年6月到7月的短短十几天里，中国资本市场发生有史以来最血腥的一轮股灾。

上证指数从5174点跌至3373点，幅度34.8%；深证指数从18182点跌至10850点，幅度40.3%；代表成长股的核心指数中证500从11589点跌至6444点，幅度44.4%；那段时间里，跌幅超过30%和50%的公司分别有2139家和1390家，占比为77%和50%，另外还有高达1400家公司选择停牌躲避。

千股停牌，千股跌停。

我至今还记得《东方华尔街》里的一段经典对话：A问：“公司的清洁工阿姨又不炒股，金融海啸跟她有什么关系？”

B说：“清洁工阿姨虽然不炒股票，但她的老板炒，她的儿子炒，老板炒输了公司倒闭，儿子炒输了没钱给家用，你说金融海啸跟她有没有关系？”

人心惶惶，一片萧条。

于是国家再次下调首付比例，再次大幅下调贷款利率。

结果怎么样？

我那套因为刚需不得不咬咬牙买的房子，“一夜之间”从5000元/平方涨到了15000元/平方。

第三次，发生在今天。

在经历了2020年全球疫情，2021年天价运费，2022年俄乌冲突等一系列事件后，中国经济再次来到了一个重要节点。

跟大家分享一个概念：PMI，Purchasing Managers' Index，采购经理人指数，以50%为枯荣分水线。

今年三月份的制造业采购经理指数、非制造业商务活动指数和综合PMI产出指数分别为49.5%、48.4%和48.8%，低于2月份0.7个、3.2个和2.4个百分点，且均低于50%的枯荣分水线。

简单来说就是三个字：不景气。

几乎可以说，这是我自2005年从业以来的17年里，感觉最难受的一次，比2020年刚刚发生疫情时还难受。

不知道这日子什么时候是个头，我甚至还和朋友开玩笑说“恨不得自己闭上眼睛再睁开时已经是2023年”。

国家就是在这种环境下，再一次开启了下调首付比例的窗口。

结果可能会怎样？大家可以参考过往两次的历史。

在《49岁求职外贸专员，这是你未来的样子吗？》（点击可浏览）这篇文章，我分享了对李嘉诚先生“取势，明 道，优术”这六个字的解读。

势是大势、趋势；道是本质、规律；术是能力、方法。“势”不对的话，“道”和“术”再强都是事倍功半。

就好像假如我们是一家火柴厂的老板，我们可以深耕客户开发，研究火柴的降本增效、提高生产的效率和减少额外的损耗；

可是在大家都已经不怎么使用火柴而是打火机的现实环境中，我们的努力又有多少价值呢？

这种感受在今年尤为淋漓尽致。

就好像我家附近有家餐厅，原本每逢节假日都有几百人取号排队，即使下午3点钟也依然人潮汹涌。但在刚刚过去的清明节假期，不到下午1点就已经没有什么人。

流量被卡住了，大家的收入也下降了，在这种大势下，他们又能怎么办？

所以我今年一定会跟随大势做两件事情。

企业层面，降低传统业务的盈利预期，寻求新兴业务的有效补充。

个人层面，抛售低增长潜力的房产，购入更高回报率的房产。

是的，并不是国家开启了降低首付比例的窗口，就意味着所有房子的价格都会一路狂飙。

我曾经看过一个数据，说2019年-2021年，豪宅（144平米及以上）和高端改善型住房的房价增长速度比刚需房高了约30%-40%，大家知道原因是什么吗？

原因在于真正的需求并不仅有居民的购买欲望，还包括居民的购买能力。

经过这几轮房价的上涨，再加上2020年以来各种外部因素的影响，原本就收入不高的居民已经很难负荷房价的进一步上涨。

这部分居民对应的采购对象本来就是刚需房。跟大家分享一个概念：居民杠杆率。简单来说是居民的债务与可支配收入的比率。

2020年与2021年，我国的居民杠杆率都是62.2%，已经与德国、新加坡和日本相近。

数字越大，债务负担越重，还款压力越大，越容易发生财务风险。

62.2%这个数字究竟是高还是低不好讲，但根据《中国家庭金融调查报告》，30-40岁群体的家庭中住房贷款总额是家庭年收入的11倍，其中收入最低的1/4家庭中贷款总额却足足是家庭年收入的32倍。

这也意味着，假如贷款金额都是200万，有的人家庭年收入为18.18万，有的人家庭年收入却仅有6.25万，而且这部分低收入人群占了家庭总数的25%，一旦失去收入，马上就会断供。

简单来说就是一句话：贫富悬殊，两极分化。

这个世界从来都是穷的越穷，富的越富，即使再怎么出现经济下行的大环境也是如此，甚至可以说越是经济下行，贫富差距就越悬殊。

原因很简单，因为富人天然具备优质资源的优先拥有权。

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举个简单的例子。

在全球疫情刚刚发生的时候，不知道大家有没有想过“呀，现在疫情这么严重，经济形势这么严峻，不知道楼价会不会大幅下滑，许多有钱人的资产会不会大幅缩水”？

但事实上？确实有些城市的房价有所下滑，但原本房价就高昂的城市/区域/小区，在经历了短时间的停滞之后，反倒是逆势而行一路上扬；而那些房价原本就不高的城市/区域/小区，却长时间地陷入低迷。

请大家思考一个问题：那些高价格的资源，往往集中在谁手里？那些低房价的资源，又往往集中在谁手里？在市场发生剧烈变动的时候，资产受到最多伤害的到底是谁？

受到伤害最多的，其实是那些拥有劣势资源的人（包括现金。现金其实最不保值，一旦发生通货膨胀，财富马上缩水）；

因为富人本来就拥有的优质资源，在市场动荡的时候，比劣质资源更加保值，甚至富人可以在市场动荡时以更低廉的成本购入优质资源。

穷人只会越穷，但富人？顶多只会换一批人继续站在金字塔的顶端。

所以我们应该清楚地意识到，在国家开启这一轮降低首付比例的窗口时，一、二线城市或者一、二线城区的房产可能会迎来高光时刻，但其余的，顶多只能做到跟随大盘。

尤其是十八线老家的房产，不跌就已经偷笑了。因为在没有人口持续流入以及居民购买力由于各种客观原因不断下滑的今天，他们哪来的钱支撑房价的上涨？

假如你没有房产，最好不要仅仅因为“便宜”而出手，即使你当前只是刚需自住，但十年、二十年之后你总归是要卖的。

假如你有多套房产，出售劣质资产转购优质资产，今年可能会是一个较好的时机。

各位，期望全球经济变暖然后影响我们个体变好，已经是一件不现实的事情了，至少在短期之内不现实。

今天的外部环境，比2020年刚刚发生疫情时还要糟糕。