保利首开天悦二期“稀缺+高品质”，难能可贵！

鼓楼虽然贵为福州政治、经济、文化、教育中心，学区 房满布，高价房林立。

比如我们所熟知的万旭秀冶里，在挂的71平小2房，单价将近11万/m²；九彩华庭27平的小户型，单价更是高达13万/m²，此外单价六七万、七八万的学区 房也是比比皆是。

若单纯比拼高价楼盘数量的话，鼓楼绝对一骑绝尘。可如果撇开学区这一重大属性，就以楼盘品质来论高低的话，鼓楼或将难以继续霸屏福州豪宅市场，豪宅在鼓楼也成了稀罕物

因为决定豪宅地位的，绝不仅仅只是**好坏、地段核心与否。更关键的在于对于稀缺资源的占有（好比园景、江景、湖景等），以及楼盘本身定位的高低，是否满足高净值人群对品质的追求和对圈层的向往。

记得此前本号有分析过“鼓楼金茂府”打折促销大戏再度上演！鼓楼某豪宅项目，拿地5年、去化2年，才63%，真急眼了！。

作为鼓楼区少有的新房项目之一，虽然占据着鼓楼身份，却由于地处鼓楼边缘，远离了鼓楼中心，既没享受鼓楼区所带来的资源优越性，又无法为高端人群提供稀缺的环境资源。

以至于领证上市3年有余，去化依旧是举步维艰，仅区区63%左右，得不到市场认可。

而今天咱们所要探讨的则是，除了金茂府以外，鼓楼区另一个新房豪宅项目，保利首开天悦二期，备案名保利中悦公馆。

同样在没有学区属性的前提下，天悦二期不但是纯商房，而且在地段上也优于金茂府，正是少有被公认的鼓楼豪宅项目之一，具备了各项重要标准，但去化竟然还不足40%？

天悦二期百米之距是屏山公园、500米距离是奥体中心、1公里左右的距离还有左海西湖公园以及地铁1号线，还不用忍受金茂府靠三环、近高架桥等明显的不利因素，天悦二期拥有了基本的豪宅区位属性。

同时从产品定位角度来看，天悦二期的定位也是准确而清晰的，主打户型就三款。

135m²的4房2卫，该户型我比较满意的地方就是，四个卧室都是相互独立开来，是少有能够保证私密性的户型；

150平的4房2卫，该户型采用的是豪宅产品相对盛行的客餐厅一体化，大面宽大阳台的设计，居住体验感相当不错；

**后是172平的4房3卫双主卧设计，除了比150多个卫生间，其它无差。

户型的高定位**能体现一个楼盘项目的高品质，同时也是彰显出该开发商的底气和信心。可千万别告诉我，一个专门开发七八十平小户型的楼盘项目，却到处嚷嚷自己是高端盘，怕不是要笑死人。

譬如前两期咱们分析东二环时提到的融侨悦城、融信后海等这些楼盘，若不是凭借着东二环这个大火炉，顶了天也就算是品质楼盘。

更何况“天字系”本就是保利**高端的系列产品，几乎全部采用一梯一户的纯板状设计，超现代玻璃立外立面设计。

所以，作为豪宅，保利天悦二期无论是地理位置、资源配套、楼盘定位都是合格的。

或许有人就会疑问了，天悦二期由于路网的分割，被分成了多个区域，单个楼盘的占地面积太小。比如A区总共就5栋楼207套，B区总共就4栋楼154套，C区总共6栋楼256套，D区总共3栋楼137套，这么小的楼盘能称得上豪宅吗？

在释疑该问题之前，咱们不妨先参考几个，鼓楼区公认的豪宅项目。

阳光白金瀚宫，号称鼓楼**豪宅，总共4栋楼228户。

红鼎天下，总共6栋楼，也被分成了东西两区，各3栋楼。

融侨锦江悦府，2015年的江景豪宅，北区总共5栋楼640户。

万科金域中央，套均500万起，总共2栋楼820户。

以上这些楼盘，不用过多介绍，想必大家或多或少都有听说过，它们并没有因为楼盘太小，楼栋数太少，也遭到质疑其豪宅属性吧？

不多赘述，客观事实已经证明了天悦二期，不会因为楼盘太小而否定其豪宅的定位。

从去化情况来看

天悦二期大约从今年3月底开始领证上市，首期开盘的是BC两区。

截止目前，B区去化率82%，剩下的27套房源，主要集中在一二楼以及东头5楼以下的产品，而东头中高层的产品均去化一空。

C区的去化率80%，剩下的47套房源，主要集中在C3跟C8的沿街两栋楼，并且低层以及东头户型剩下居多，西头去化反而更理想，因为东头沿街。

其次是D区，于5月20日三栋楼一次性全开，截至目前总的去化率为71%，剩下房源较多，将近40套，去化率只能说还行，但不算漂亮。剩余房源**多的集中在D3栋的东西两端，同样也是因为沿街，反而中间高层户型卖的更好。

**后开盘的是A区，从6月9号开始至今，去化率仅39.6%，40都不到，这数据可就不仅仅是不够漂亮，而是根本不行。

问题出在哪里？

A3东西头8层以上几乎全数售光，但8楼以下总共就卖了2套；

A5东头9楼以上全部售光，9楼以下全剩，而西端头的成交则集中在3楼到9楼之间，低层依旧没人要，但高层也要不起，折中为上。

A6与D3相类似，东西两端全部沿街，并且也是两梯四户设计，因此端头几乎全剩，中户反而好卖。

A2除了东头8楼以上售空以外，其它也几乎全剩，至于A1还处在全部待售阶段，无法具体分析。

因此...

我们可以充分肯定一点的就是，天悦二期的豪宅品质是严重受认可的。

从各楼栋的具体去化情况来看，去化效果**好的，往往都是东端头的、高层的、不沿街的产品。

纵使这些产品产权多在168平左右，单价多在4万67，比中低层、比中间户高出两三千的单价，套均七八百万，但丝毫难以阻挡改善的热情。

其次是中间户和西端头的中间户型，相比较于东端头户型，这两者单纯从户型角度来讲，是不如东端头结构，这也是市场公认的。

所以资金有限的，便只能选择退而求其次，从而选择中间户或者西端头户型，但能买得起天悦的朋友相对还是有一定购买力的，预算至少也要有四五百万，怎么能没有追求呢？

经过这么一番剖析，我们基本清晰了天悦二期的客群存在两个极端倾向。

（1）要么要**高**好的，户型大小，价格高低那都不是事儿；

（2）要么买不起**好，就干脆不去沾东头的光，宁做鸡头也不做凤尾，转头选择中间户跟西端头的中高层户型。

剩下的绝大多数存货多是沿街的、两梯四户的、低层的。

当然，由于目前A区还剩下34套全未开售，叠加后期捂盘待售耽误的去化量，有关A区不到40%的去化率其实是不准确的，至少就扣除A1未开盘的房源总量来算，去化率已经就到了47%左右。

所以预估A区的去化率正常不会比其它区差多少，但本质逻辑还是会存在一些低层、沿街、两梯四户产品的滞销问题。

可预见的未来，天悦二期面临的不是大去化的问题，而是如何寻找愿意接手这些常见滞销单元的主，这是应该考虑的主要问题。

我认为东西头3层以上的户型可以继续加大品牌推广力度，争取去化，而3楼以下的低层户型，**好的方式就是通过特价的方式进行以价换量。

保利首开天悦二期潜力如何？

就天悦二期目前的价格表现，说句真心话，在鼓楼的豪宅市场当中并不算过分，仍是以前面提到的几个公认的豪宅项目为对比。

白金瀚宫二手均价6-7万/m²

澜郡AB区二手均价4.8万/m²

悦府二手均价5万/m²

金茂府一手均价3.9万/m²

而天悦二期，一手精装房也才4.4万/m²左右，过分又从何谈起？只怪自家良米不足。

至于未来潜力的话，个人做个粗浅的判断，5万应该是相对稳妥的，6万也不是没有可能，但需要好的户型好的楼层。

鼓楼只有一个，在这个福州含金量**高的土地之上，想要再找一块纯商之地，是多么的不容易，“稀缺+高品质”，难能可贵啊！