华润海湾润城楼盘评测

华润在滨海新城的项目，海湾润城目前已经开始认 筹了，滨海新城目前的去化大家应该也了解一二，确实不太理想。

现在这个体量比较大的大盘打算入市，短期的预期应该不高，需要做好打持久战的准备，今天给大家分析一下这个项目的优缺点。

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土拍详情

2021年2月26日，华润以成交总价37.88亿元竞得出让地块，成交楼面价约为6138元/平方米，溢价率约为14%。

如图所示，项目分为了8个地块，其中地块A是社会租赁房，B-G均为住宅。H是商用地块，C地块包含了一所规划的幼儿园，占地面积351.65亩，建筑总面积54万平方米左右。

H地块的塔楼是滨海新城地标：滨海新城双子塔茉莉花T1、T2，其中T1是由金茂建造，T2、T3均是华润建造（H地块），其中T3由政府指定单位按照6000元/㎡的价格回购。

分析：金茂和华润可以说是在滨海新城下了重注，如果按照成交楼面价来看其实这个价格还可以，只是目前滨海新城还属于“蛮荒”阶段，大部分楼盘去化不太理想，而且这几个项目还都是体量巨大的，在福州边缘板块集体遇冷的情况下来看，确实是去化比较困难。

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楼盘详情

项目位于福州市长乐区数港路与万新路交汇处东北侧，容积率1.7，绿化率30%，共计规划4026户，物业是华润万象物业，物业费2.5元/㎡/月。

目前从数据表面上来看，海湾润城是目前滨海新城体量**大的一个项目，整个社区的容积率也还不错，不过因为每个地块基本都是被分隔的，没有统一的社区配套设计，所以社区里面的环境可能就比较一般了。

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周边配套

因为楼盘就在双子塔茉莉花周边，说是滨海CBD的核心区域也没有问题，交通方面在建的地铁6号线沙尾和滨海新城站点距离楼盘距离均在600米左右，滨海新城站点还是F1和6号线的换乘点，所以说这个项目是双地铁房也没有错。

周边配套就目前的情况来看，肯定还有很多需要完善的地方，休闲购物和生活配套应该是这个板块以后**不用担心的，周边有规划了不少的商业综合体，教育方面，教育资源肯定是新板块**欠缺的，所以不用报太大的期望。总体来说，这个项目的区位还算是在滨海新城里比较好的。

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户型介绍

63㎡两房两厅一卫，这个两房的户型确实还有一些竞争力，这个阳台的设计应该就能有一些人会比较喜欢，其他方面两房的户型都差不多，算是一个不错的户型。如果对比滨海金茂智慧科学城67㎡户型，这个户型确实要好一些。

89㎡三房两厅两卫，这个户型的阳台看起来还没有63㎡户型大是不是，主卧空间比较大，压缩了餐厅客厅的空间。总体看来，是一个中规中矩的89㎡户型。

100㎡三房两厅两卫，其实个人不太喜欢这样的户型，客厅位置原本就南北不通透，现在是设计了一个飘窗，采光和通风效果更差了。房间的布局比较标准，减少走道空间的浪费。市面主流的户型很少有主卧设计阳台的，而且还和次卧阳台是连接的，私密性就会差很多，这个户型只能算一般。

125㎡四房两厅两卫，这个户型就比较主流了，主卧是飘窗，阳台在次卧和客厅，全明结构，整体采光效果还不错。

142㎡四房两厅三卫，这个是一梯一户的户型，合围式布局可以减少走道的空间，让客厅的空间大了不少，这个阳台确实是一个亮点。算的上是一个小改善的户型了，这个户型算是还不错的，优点比较突出。

142㎡四房两厅两卫，和140㎡户型相比差别还是比较大的，比如阳台的设计就比较非主流。客厅靠采光井，虽然采光效果应该不差，可是通风方面就要差的比较多，算是比较一般的户型。

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价格分析

因为目前项目是认 筹阶段，根据销售所说售价应该在1.6-1.7万元/㎡，这个价格在周边是什么水准？

距离较近的滨海金茂智慧科学城和恒荣广场价格都是17000元/㎡左右，新投汇贤雅居16500元/㎡左右，再往上的项目价格基本在18000元/㎡以上，比如榕发翰林壹号等等。

所以单论价格来说，海湾润城可能有一些优势，不过不会很大，要知道金茂当时拿地的时候成交楼面价4850元/㎡左右，比起海湾润城要低不少。也就是说如果需要通过价格来保证一些去化的时候，金茂的操作空间会更大一些。

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楼盘总结

说这个项目是双地铁房也没什么问题，他们自己的宣传都说三地铁房，交通算是比较便利的，项目虽然体量较大，不过因为被分隔成了几个板块，所以社区环境算一般。因为行情问题，目前在这边买房的人基本也都是长乐本地的，所以库存较大，同板块楼盘之间竞争激烈。

按照销售的意思，他们的价格对比周边项目应该会低一些，具体的要看之后开盘才能确认，不过就目前而言对于滨海新城的项目，短期内不太看好，福州发展滨海新城的决心是看到了，成效目前还没有体现出来，地缘的刚需购房者可以看看，其他类型购房者不太建议。