中海锦江城房价暴降！刚需改善不能错过！

3月份曾经报道：“三江口楼市开打价格战”，当时领衔主演是三江口青富片区的中海锦江城，备案名称是中海悦公馆，该项目在3月份刮起一阵打折浪潮，那么现在中海锦江城这个项目卖得怎么样？

首先，我们来了解一下这个项目的概况，2017年10月，中海地产取得仓山区宗地2017-28号、29号三江口两幅宅地，参考可售楼面价17951元/㎡、18793元/㎡，并提供配建社会公共保障房建筑面积8100平方米、4050平方米。

2020年6月，该项目一区取得预售许可证，包含洋房、小高层、高层产品，整体领证均价约为22506元/㎡。其中，洋房均价约为23972元/㎡；小高层均价约为22352元/㎡；高层均价约为21724元/㎡。

但是市场销量确实是惨不忍睹：

这是该项目在2021年降价促销前的网签情况：

中海锦江城分两个地块，即一区和二区，总共规划6栋31-34F高层，3栋10-11F小高层，11栋8F叠拼复式。

作为一个大社区，它共有1302套住宅，其中一区1#含90套保障房，二区2#含45套保障房，剩余的可售商品住宅在1167套左右。所以对比网签数据，这个确实销售太差，这才有上面分销特价房，开启猛烈打折模式。

目前这个项目依然在持续揍分销路线和持续打折促销。另外，它今年10月就交房。

我们看看这个1号楼1605单元：

备案价格在22166元，目前促销价格是17698元，总共下调了4000多元。

有人说这个备案价格给得太高，所以才有高备案价格高折扣，但是我们认为这个打完折扣价格不到1万8已经接近2018年世茂三江口理想城1.7万的均价，而且世茂当时还要捆绑一个车位18万，所以这批次促销价格还是有性价比。

另外我们发现中海锦江城打折后的房价居然与楼面地价差不多，那么这个是不是意味开发商亏本卖？

我们认为项目分为高层、小高层和洋房，目前主力打折都是高层项目，未来不排除通过洋房收回成本，另外还有车位等其他物业收入，现在谈该项目亏本销售，可能还太早，对于买房人来说意义也不大，买房人只要关心价格和品质就好。

目前该项目经过一轮打折促销，销量确实有好转，我们可以看看目前网签情况：

其中**明显的是二区的销量，已经售出104套，之前是20套，提高84套，这个成绩进步很明显，再次验证那句老话，福州没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

我们认为这个项目从户型来看是偏向改善，比如高层户型：

常规赠送，或者叫合法赠送，这个户型南北通透，户型方正，带三个阳台，其中一个应该会与北卧室改造成为一个大卧室。

动静分离设置，南向三开间，户型没啥问题，主流设计。

锦江城的中间户型算是比较大，其他三江口一些中户才60-70，所以我们甩锅项目偏向改善。

户型四开间朝南，缺点就是没有大阳台，因为周边被设备平台空间占用，这是中海锦江城户型与其他项目**大不同。

目前该项目持续打折中，但是我们如果对比同期竞争对手，它这个价格显得竞争力不充分（即优势不大），因为我们知道梁厝几个项目，带精装修均价才2.1万，而且地段要比这个青富要好一些，而且它们定位更明确，就是刚需。所以我们发现在今年的销售过程，梁厝项目反而**一筹。

我们只能说目前三江口竞争激烈，中海锦江城营销节奏不对，这一步到位的降价来的太迟，去年下半年就应该来一波降价走量，当时三江口入市项目可没有那么多。

对于买房人来说，该项目今年10月交付，三江口竞争激烈下，这个项目在地铁方面也没优势，买房人可以的多对比，等着买现房也是一个选择。