保利首开天悦二期取得预售证，鼓楼豪宅又供137套房源！

NO. 1｜壹

今年，福州楼市在产品方面，可谓是：高端产品极度稀缺，改善产品竞争激烈、跨区的刚需竞争异常激烈！所以，对于福州富人来说，市面上稀缺产品一举一动，都是他们关注的焦点：鼓楼豪宅保利首开天悦二期（推广名）入市，此次取得预售许可证的项目分布在四区，总数是137套房源。

保利中悦公馆，推广名称天悦二期，该项目位于鼓楼区福飞南路西侧梅柳路北侧。虽然开发商打着天悦二期的名义对外推广，但是该项目离2019年红盘保利天悦（二环内）甚远，两个是完全不同的楼盘，应该是开发商利用天悦来蹭一下热点，增加自己的卖点，保利天悦二期和保利天悦是不同项目。 

该项目位于北二环外，正好处于新店和市中心中间地带，地段尚可，但是离地铁站较远，算不上地铁房。周边的配套也比较成熟，绝大部分都是十来多年的老社区。因此该项目市场群体是初次改善群体和再次改善群体为主。 

该项目是2020年的福州地 王项目，在2020年4月15日，保利地产通过摇号以**高限价41.42亿元夺得宗地2020-13号原嘉达纺织厂区地块，平均楼面地价27998元/㎡，溢价率45%。

NO. 2｜贰

该项目的出让面积是94.03亩，容积率为2.36，限高60米。虽然数据指标上是一个近百亩的地块，但是实际上项目被路网分割，导致各个地块面积都不大，无法形成像保利天悦那样统一的大社区。

该项目主要由a、b、c、d四个地块组成，属于纯商品房地块，虽然无安置房配建，但是有商业面积配套（土拍规定商业建筑面积不小于20500平方米，不超过22500平方米），这里需要提醒一下改善买房人，是否有底商等一些相关不利因素。 

所谓的保利天悦二期总共分布情况是四个区，A区5栋（一区），B区4栋（二区），C区6栋（三区），D区3栋（四区），总共规划建设754户。

其中C区是**大，因此从楼栋分布，我们已经发现属于中小型社区，但是比一些旧改小区（一两栋社区）会好一点。

对于改善群体来说，他们会比较在意这个社区的规模，因为需要有空间打造景观、会所和一些相关配套。小社区在这方面空间就显得捉襟见肘。这也是区别于豪宅产品、改善产品及刚需产品之处。

NO. 3｜叁

综合起来，我们认为这个保利天悦二期实际上与一期相距甚远，无论是社区、户型，还是地段等方面，两个完全是不可同日而语。 

但是由于位于鼓楼，这个项目在入市以来，还是引来土豪持续关注，网签数据还不错。毕竟在老鼓楼的眼里，福州就两种房子：鼓楼的房子和非鼓楼的房子！

我们来看看本次取证四区的取证情况：

当前的福州楼市却是出现非常奇特景象，我们称之为：富人在抢房，刚需在观望，穷人在逃离。这不是一个城市独有的现象，而是一二线城市共同处于的一个发展阶段。   

对于土豪富人来说，即使在这一轮调整中，受到损失的，但他们抗风险能力强。   

刚需们，他们总想等着一个抄底大好时机，可没有多少人能踩准节奏。如果看中的房子一旦涨价，就够不到了。至于一部分中低收入群体，他们的逃离自然也是无奈之举。  

今年豪宅的热 销，让“福州的豪宅市场不缺购买力”一度被热议。市中心的千万豪宅市场能火多久，令人期待！