为什么要投资房产?

这还不是全部......

您还需要跟贷款机构协商并申请贷款，并委托律师来交割房产。

仅仅是这个过程就需要30到60天。

然后，在您心仪的物业终于收归您的名下后，您还要花费时间来对其进行管理，或者花钱委托可靠的房地产管理人来替您管理。

 这一切听起来太复杂了吗？

您的抱怨是完全可以理解的，这就是有些人放弃房产投资而选择将其资金仅存入股票或托管基金的原因。 

但是从个人经验来看，我知道有很多人通过投资房地产而在财务上变得独立，并且我知道房地产如何发展了我自己的资产基础并改变了我的生活方式，我的回答是：

这一切的努力和付出都是值得的。

当然，这需要时间，但是从长远来看，它是有回报的，并且随着您的技能和经验的增长，它也变得越来越容易。

而且，重要的是，大多数投资者发现建立投资物业组合的过程很有意思、也很有成就感。

1. 房地产具有较高的资本增长率，这使我们可以增加自己的净资产；

2. 优质的物业不但可以确保您有稳定并且随着时间的推移而增加的收入，帮助您偿还抵押贷款，而且还可以为您提供正现金流。

因此，住宅物业必须是您建立财富计划的关键。

下面让我们更详细地了解投资房地产的原因吧。

1. 更多的百万富翁

如果您看看别人取得的成果，您就会同意房地产确实具有很好的投资价值。

根据每年发布的BRW Rich 200榜单，房地产一直是澳大利亚千万富翁的主要财富来源。

其实全世界都一样。

那些能够从财产中赚钱的人通常都将他们的钱投资于房地产。

请记住，尝试学习甚至复制成功人士的投资理念和方法是完全正确的。

如果大多数非常富有的人利用房地产赚钱，这就是您应该在该行业赚钱的理由。

2. 任何人都可以做到

房地产投资不仅针对富人。

涉足房地产业并不需要花费大量资金。

这是因为银行将针对住宅物业的安全性提供**高95％的贷款，有时甚至100％的贷款，这意味着大多数工作稳定且拥有少量资本的人都有能力购买投资物业。

事实一次又一次地证明，对房地产的谨慎和明智投资可以使像您和我一样的普通人在大约10年内成为房地产百万富翁。

如果您真正打算将来成为有钱人之一，那么您可能应该认真考虑利用房地产来为自己谋取收益了。

3. 安全性

人们常说住宅房地产提供了像“钢筋混凝土”一样的安全性，那么让我们仔细研究一下为什么我认为它是澳大利亚**安全，潜在利润**高的投资市场之一。

你永远不会听到房子破产了。

但是很多公司破产了，甚至以前被视为蓝筹股的公司也破产了。

然而，即使考虑到我们所听说的房地产价格的起伏，主要首府城市住宅市场的房地产价格的基本趋势仍是稳定增长。

当我说住宅物业是一项安全的投资时，您可以不相信我。

但您可以去问一下银行。银行一直认为房地产，尤其是住宅房地产是一种非常安全的抵押品。

他们会借给您高达90％物业价值的贷款，其原因是他们知道房地产的价值在长期内从未下降。

事实上，整个澳大利亚的银行系统是靠住宅物业的持续增长来支撑的。

促进住宅物业市场安全的另一个因素是其规模。

悉尼科技大学土地经济学系的彼得·沃克斯曼（Peter Waxman）估计，澳大利亚所有住宅的总价值约为2.5万亿澳元。

但是，住宅房地产市场的真正特点是拥有者（即拥有或还清自己房屋贷款的人）拥有这些财产的约70％。

而投资者拥有其余的30%。

想一想，住宅物业是**不受投资者支配的投资市场，这实际上为投资者提供了内置的安全网。

即使所有投资者立即离开市场，也不会完全崩溃。

70％的房屋所有权是另一个巨大的优势，我们投资的大部分市场都不按照正常的投资标准或动机行事。

即使时局艰难，大多数房主也不会像股票市场等其他领域那样，由于恐慌而急急忙忙地将自己手中的物业出售。

因此，尽管房地产价格确实会随时间波动，受供求关系的影响，但庞大的房主市场将始终是房地产价值的基础。

作为投资增加住宅物业安全性的另一个因素是，您可以确保其免受大多数风险的影响。

您可以确保建筑物免受火灾或损坏，也可以确保自己免受房客离开和破坏租约的侵害。

4. 收入增长

您从投资物业获得的租金收入可帮助您借贷并通过帮助您支付抵押贷款利息来获得杠杆收益。

将来会继续吗？ 

多年来，从房地产投资中获得的租金收入不断增长，而且这一增幅已经超过了通货膨胀率。

统计数据表明，澳大利亚的房屋所有权水平正在缓慢下降。

预计到2021年，租户的比例将从澳大利亚人口的30％缓慢增加到接近澳大利亚人口的40％。

造成这种情况的原因有很多，但尤其是随着房地产价格的不断上涨，负担得起梦想中的房屋的人越来越少。

我们知道政府在提供公共住房方面存在困难，这意味着房东将有很多机会从住宅物业投资中赚钱，特别是如果您拥有将来租户需要的物业。

5. 持续的资本增长

良好的首府城市住宅物业在产生高且持续的资本增长方面拥有无与伦比的业绩记录。

在过去的45年中，墨尔本和悉尼的平均房价每七年左右翻一番。

但是，从短期来看，情况可能不太确定，有时资本增长会停滞甚至扭转一段时间，就像我们在90年代初以及2003-2006年的低迷时期所看到的那样。

在澳大利亚所有的首府城市中，这种增长平均将近10％，而且在过去几十年中，每年都在增长，当然这是指平均值。

而如果您在选择房地产投资类型、投资区域、谈判技巧以及融资渠道方面有越多的知识和资讯，您的投资收益就会越好。  

举一个简单的例子：

如果财产的价值每年增加10％（多年平均），则该财产的价值每7年增加一倍。

假设您拥有价值$50万澳元的房产。在7 年的时间里，您的房产将增值至$100万澳元，而在14年的时间里，它将价值$200万澳元。

当您拥有价值$50万元的房地产时，假设您有20％（即$10万元）的**，并从银行借了余额$40万元。

七年后，您仍然欠银行$40万元（假设您每月只还利息），而您的净资产将从$10万增加到$60万。

您可以看到，即使资产的价值仅增加了一倍，也可以使您的净资产增加六倍。

而再过七年会发生什么？

您的财产的价值将再次翻倍，达到$200万澳元，而您的净资产将增加到$160万澳元。

您**初的$10万澳元投资将增值16倍，而您的房子价值其实只增加了4倍。

净资产的惊人增值是由于复式增长和财务杠杆的共同作用。

6. 你可以用别人的钱买

我会告诉您一个小秘密。

如果您是完全使用您的自有资金（不向银行贷款）来投资房地产，那么其回报率并不会比其他类型的投资更高。 

事实是，对于房地产，您通常不会完全使用自有资金付款；取而代之的是，您用别人的钱来买房。

也就是说，您只支付少量的首期房款（通常为20％），然后由银行提供其余的资金。

这称为杠杆。

阿基米德说：“给我一个杠杆，我将可以撬动地球。”

作为投资者，我们不需要撬动地球，我们只想尽可能多地购买地球上的房子！

在房地产中使用杠杆的能力极大地增加了您可以赚到的利润，而且重要的是，它使您可以购买比您通常能做到的大得多的投资。

由于其历史悠久的安全性，稳定的收入和可靠的资本增长，住宅房地产被视为主要的抵押品或贷款抵押品，这意味着银行可以向您提供高达您财产价值90％的贷款。

他们不会按这一比例借给其他类型的投资。

如果您想向银行贷款购买股票，即使您要购买的就是贷款银行自己的股票，他们也只能将自己的股票价值的65％借给您，而对于商业地产，通常银行只能借给您物业价值的70％左右。

这使得住宅物业成为创造财富的诱人工具。

从技术上讲，杠杆或齿轮装置是指用较小的力来移动较大的物体。

而从财务意义上讲，杠杆作用是使用少量资金来控制大型资产。

您可以通过借钱并抵押财产，然后使用借来的钱来投资更大的资产来做到这一点。

您的资产负债率越高，您借入的资金越多，相对于您的借贷，您的投资资本越低。

从上面的示例中可以看到，资产负债率越高，您获得的杠杆越多，您的回报也就越多。

但请注意，负债不仅会放大您的利润，如果您的投资价值下降，您的损失也会放大。

7. 一切尽在掌握之中

房产是一项不错的投资，因为所有决定和选择都可以由您自己作出，您还可以直接控制房产的收益。

如果您的房产不能带来良好的回报，那么您可以通过装修或者增加家具等手段来增加其价值，以使其更适合出租。

换句话说，您可以通过满足潜在租户的需求，而直接影响和提高您的回报。

8. 税收优惠

这个问题非常重要，因此我们将会在以后专题讨论。

9. 增加价值的方法 

您可以通过数百种方法令自己的物业增值，这将增加您的租金收入，同时可以提高物业的资本价值。其中包括一些很容易做得到的事情，例如重新涂上一层油漆。更换旧地毯、或者抛光原有的木地板等等，当然您还可以进行全面装修甚至推倒重建。  

10. 您不需要把它卖掉

与大多数其他投资不同，房地产价值上涨时，您无需出售即可利用增加的价值。

您只需回到银行或抵押贷款经纪人那里，然后让您的贷方增加您的贷款，这些多出来的贷款您可以用来投资更多的房产或者用于其它支出。

11. **不容易后悔的投资

即使您在**糟糕的时间购买了**糟糕的房子，也很有可能在未来几年内其价值仍会上涨。

历史证明，随着时间的流逝，房地产可能是**不会后悔的投资资产。

如果您准备持有财产数年，那么它的价值肯定会上升。

确实没有其他资产类别像房地产一样！