公寓性质房产能不能买？取决于你认为房子用来住还是炒

很多人好奇：“酒店式公寓（商水商电，非住宅产权）能买么？”

答案，因人而异。

你先思考一个问题：“房子是用来住的，不是用来炒的。”看你有多认同这句话，看你的购买目的，是自住还是投资。

再思考一个问题：酒店式公寓，不具备住宅功能，无**，无学区，它应该比住宅便宜百分之多少，才合理？

广州中心区给出的答案，是50%。同是珠江新城一线临江的豪宅：公寓天銮7万，住宅侨鑫汇悦台14万。不临江大宅，公寓富力公园5万，周边住宅10万。

只差**学区，价格差50%，这个百分比合理么？

如果你是自用客户，答案是：不合理。不是答案不合理，而是去问“百分比”这件事儿本身不合理。

因为——**和学区的价格，应该是一个定值，而非百分比值。

一套房从**和学位得到的附加价值，不应该随着面积递增而递增。没道理同样多**和学区功能，50平方米的住宅要贵250万，100平方米的就贵500万。——后者多花了250万，可附加值没变啊。

那么，这个附加值应该值多少钱？

答案是：同区一套**差的老破小住宅的价钱（需要扣除老破小未来租金的净现值）。

好比，你有1000万，去买区内10万一平的住宅，可以买100平。但如果你从这1000万里拿出200万，能买一套同区30多平方米，6万一平的老破小用来**和学位。剩下的800万，买5万的公寓产品，能买160平——

同样的钱，落了学区**，你住进了大60平的房子，大大提高了生活质量。同时，老破小租出去，每个月还能产生租金补贴（所以要扣除老破小未来租金的净现值）。至于商水商电每个月多花的水电费，和高额的房价相比，可以忽略。

但如果你是投资客，情况又截然不同。

公寓产品由于各种风险，涨幅非常缓慢。当年同样三万房价买进广州中心的业主，现在住宅十万，公寓五万，公寓回报率非常差。你用了我上面的方法，扩大了生活质量，也放弃了炒房的收益。

所以我**个问题就问你——你相不相信“房子用来住，不是用来炒”？

你相信，不在乎涨价，请用我的方法买公寓；你不信，在乎涨价的，百分百选回住宅。

从市场的表现上来看，很遗憾，很少有人按我提到的方案干，大家都是要炒的。

换句话说，一个沉痛的觉悟——那些嘴上喊着“不要炒要住”的青年，喊这个口号只是怕别人炒高了，等真轮到他们自己买，那还是要炒炒炒，身体是很诚实的