长沙出台新政暂停公寓审批，支持公寓改住宅

长沙市再次出台楼市新政，这次的对象是公寓。长沙市两部门联合发布通知，明确暂停新的公寓等类住宅项目规划审批，并支持“公寓改住宅”。这一政策的出台，旨在解决长沙市公寓库存高企、去化困难的问题，促进市场健康发展。新政自2024年7月2日起正式执行，有效期一年。长沙县、浏阳市、宁乡市可参照执行。

暂停公寓审批，支持公寓改住宅

根据新政，长沙市辖区范围内将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批。对于已经完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。公寓等类住宅项目调整为住宅，原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓不得进行调整。

符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地政府提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。

公寓库存高企，去化困难

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长沙市公寓库存高企，去化困难，是此次新政出台的主要原因。自2017年长沙启动限购以来，公寓行情一路高涨，从投资性质的小面积公寓到顶级豪宅商业大平层，价格节节高升，一度升至周边住宅的1.5倍，但仍挡不住市场热情。然而，疫情过后市场行情下行，诸多公寓乃至商办项目降价潮一波接一波，有些甚至打到了成本价，但去化仍旧艰难。

例如，金地铂悦在2019年单价最高达到万元，随后持续下跌至最低5888元/㎡起；碧桂园印象最火热时单价13800元/㎡且需抢购，到低谷时仅需7888元/㎡却去化困难；北辰时光里单价最高1.5万元/㎡到低谷时最高封顶只要8000元/㎡，跌幅高达46.7%。

政策背景与市场反应

长沙市公寓库存高企，去化周期长。据湖南克尔瑞统计，截至今年初，长沙酒店式公寓库存达约367万方，去化周期高达16年。上述数据还不包括待建部分及开发商被动自持部分。如果待建及自持部分全部放出，则去化周期更长。克而瑞统计范围仅为长沙市内五区，并不包含望城区、宁乡市、长沙县、浏阳市等地的数据。

为了解决这一问题，2021年湖南省住建厅曾发布《关于推进非住宅商品房库存若干意见》，明确将严格控制非住宅商品房用地增量，并对去化周期超过36个月区域暂停新的非住宅商品房用地挂牌出让，同时支持对已出让尚未建设非住宅商品房用地进行调规。去年长沙多个相关商业地块中也明确“不得建设公寓”。

此次新政的出台，意味着长沙楼市将迎来一大波新的住宅。对于长沙天量的公寓库存来说，“公寓转住宅”是一大利好。事实上，在此《通知》之前，长沙就有多个项目先行试水“商转住”。如滨江龙湖铂金中心，一栋酒店式公寓转住宅，目前已经推出并正在热销中；另有长房星城天地、绿地麓云国际等也有部分“商转住”，但这两个项目，为旗下或楼盘的商业与住宅置换，不是纯粹的“商转住”。

新的政策将为长沙楼市注入新的活力，解决公寓库存高企的问题，促进市场健康发展。更多楼市和楼盘信息需要进一步研究和分析。

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