重磅发布！重大变化！新一轮房改来了！常州率先探索实践！

楼市传来重磅消息！

据悉，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下面简称“14号文件”）文件，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

新闻标题是：中国将推动新一轮“房改”。

这个政策会如何执行？哪些城市在列？执行后会有怎样的影响？

01房改，那改了什么呢？

值得注意的是，该则文件中，明确了两大目标，今后的房地产市场将彻底变了：

◆加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”

◆推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展

房改，那改了什么呢？

可以说，14号文的到来，让保障房终于迎来了空前的地位提升，将单独形成一个“市场”，从此，保障房是保障房，商品房是商品房。

跟以往有什么不同？

举个例子，比如共有产权房，有保障房的属性，政府让渡一部分收益，然后购房者能够以低价获得住房，而之后，经过年限或者其他条件，可以转让及交易，虽然有保障属性，但是最终随着时间，还是回到了商品房市场。

但是，根据14号文，新的保障房，将是政府回购，保障房在转让后，仍然是保障房。

不难看出，14号文为新一轮“房改”拉开序幕——让房子重回双轨制。即商品房回归商品属性，保障回归社会保障。

02房改，具体怎么执行？

据悉，近期该则文件已经下发传达到，各城市人民政府、各部委直属机构，接下来就是要开始执行！具体的实施，文件也给了点参考。

1、保障房价格：采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。

2、保障对象及配售方案：住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的人才；以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房，而且要实施封闭管理，就是不能上市交易。

3、支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。

先行城市已确定：城区人口300万以上的大城市率先探索实践。

据国家统计局公布的《2020中国人口普查分县资料》显示，目前全国城区人口超过300万的城市共35个，分别是：

上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州

除了这次文件披露的实施标准外，现有已经执行的国家/城市，也是很好的参照。

比如，新加坡。

在新加坡有两类房子，一类是昂贵的商品房，另一类则是组屋。

后者由政府补贴修建，相对前者要廉价很多。只要收入稳定，并且购买与自己收入相当的户型，入购组屋不会成为负担。

目前，新加坡超过82%以上的家庭，都住在“政府组屋”里，而私人住宅也就是商品房，占有率才不到20%。

回到国内，类似的新一轮房改，比如深圳。

其实早在2018年深圳就已开始实施。深圳将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。

其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。即一共细分为四类：商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房。

按照此规划，未来深圳供应的所有住房结构中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）占比60%。

这和之后在“二十大”报告中提出的”多主体供应、多渠道保障、租购并举的新格局“是相一致的。

值得一提的是，今年深圳有取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，取而代之的是则是保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。

或许深圳的做法，会给接下来的其他城市的新一轮房改提供很好的参照。

03房改，会对楼市有什么影响？

一是，更加剧楼市分化。

保障房是保障房，商品房是商品房。前者是基础，确保大多数人能有房子居住，而后者实现房子的商品化，具有明确的投资价值。

按照文件的划分，房地产未来会加剧分化到极化。在保障更多数的居住前提下，大力发展商品房的改善产品，位置好，环境好，品质高，户型大的房子以其产品的附加功能而具有超越居住价值的属性。

二是，当保障房形成一个单独的市场，普房可能真的要告别高房价了。

从土拍市场取消限价，恢复价高者得来看，未来核心地段的豪宅，依然具有稀缺属性，也会延续高房价，

但是有了房改的保障性质住房的竞争，普房想要卖高价就更难了。

当然，这项政策想要真正能落实，难度系数肉眼可见的大。

比如，地方主动让利，不依赖土地财政，而且还能贡献出大量的低价土地；再比如，喊了那么久的租购同权到现在也还没落地，还有，保障房与商品房的教育资源又如何平衡？还有不少问题，有待解决。