卖房前如何确认房屋年限和唯一性？

一、如何判断房屋年限？

根据不同类型的房产，判断房屋年限的标准也有所不同。对于商品房和经济适用房，可以以契税票填发日期或房产证登记日期为准。对于已购公房，可以以房产证填发日期或原始购房合同签署日期或第一笔购房房款的银钱收据日期为准。对于继承或赠与的房产，可以以原房本登记日期为准。需要注意的是，对于继承或赠与的房产，需要去房管局档案管理提交相关材料申请调档，取得调档函来查证原房本登记日期。

二、关于满几年的时间节点是什么时候？

满五唯一可以免个税及税，但不同地区对于满五年的时间节点有不同的规定。有的地区以网签日期为时间节点，有的地区以房产证填发日期为时间节点。因此，在确认满五年的具体时间节点时，需要以当地规定为准。

三、如何确认房屋是否唯一？

在卖房之前，卖方需要确认房屋是否属于家庭的唯一住房。具体的确认方法如下：

1. 确定唯一性的定义：满五唯一中的“唯一”指的是家庭名下的唯一住房，包括购房人、配偶以及未成年子女。

2. 影响唯一性的因素：满五唯一的房屋相对于同等条件下的非唯一房屋，可以免征个税及税，这笔费用可能会达到几万到十几万的范围。

3. 确认唯一性的合同约定：在签署买卖合同时，卖方需要确认房屋是否唯一，可以通过填写《唯一住房声明书》和在买卖合同的《补充协议》中写入满五唯一来确认房屋的唯一性。

温馨提示：

1. 房屋核验不涉及唯一性和是否满五年的核验。

2. 对于想要换房的卖方，建议在旧房过户一两个工作日后再进行网签，以免影响对首套房和二套房的认定。

在卖房前，卖方需要确认房屋的年限和唯一性。对于房屋年限的判定，不同类型的房产有不同的标准，卖方需要根据具体情况进行核实。而确认房屋是否唯一需要卖方自行核实，并在买卖合同中明确写入满五唯一的约定。这样做不仅可以享受免税的优惠政策，还可以避免合同纠纷的发生。