小产权房的定义和风险，购买需谨慎

一、小产权房的概念

小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。

二、小产权房的分类

1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

三、小产权房与商品房的区别

1、小产权房屋买卖不受国家法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。

2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。

3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。

4、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款。

四、购买小产权房的风险

1、小产权房买卖合同一般无效，可能导致合同无效，需要返还财产或折价补偿。

2、小产权房无法办理产权证，无法登记发证，存在“无证”身份的风险。

3、小产权房不能转让，无法进入正常的三级市场进行流转。

4、小产权房的房屋质量和售后保修难以保证，拆迁时可能无法得到补偿。

5、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，无法抵押。

购买小产权房虽然价格较低，但风险较大，需要谨慎考虑。对于购房人来说，了解小产权房的定义和风险，做出明智的购房决策是非常重要的。