住房贷款利率加减基点计算方法及合理性解析

住房贷款利率的计算一般由LPR加基点构成。LPR每月20日左右由中国人民银行公布，而基点数则由借贷双方协商确定。基点可正可负，1个基点等于0.01%。以最新的LPR为例，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。假设借贷双方协商的基点为上浮20个基点，贷款总额为60万元，期限30年，等额本金还款方式，则房贷相关计算如下：

一、利率计算：

利率上浮20个基点即利率增加0.2%。房贷利率= LPR + 基点 = 4.2% + 0.2% = 4.4%。

二、首月月供计算：

首月月供 = (贷款本金÷还款月数) + (贷款本金-已归还本金累计额) × 月利率 = (600,000÷360) + (600,000-0) × (4.4%÷12) = 3,866.67元（每月递减6.11元）。

三、利息总额计算：

利息总额 = (还款月数+1) × 贷款本金 × 月利率÷2 = (360+1) × 600,000 × (4.4%÷12) ÷ 2 = 397,100元。

四、还款总额计算：

还款总额 = 贷款本金 + 利息总额 = 600,000 + 397,100 = 997,100元。

需要注意的是，LPR每月更新，但对于签订固定利率的借款人来说，在整个还款期内都将按合同规定的利率计息，利率变动对其没有影响。而对于签订浮动利率的借款人而言，计息利率会跟随变化，但也要等到每年的1月1日才会按新的利率进行计息，不会因为LPR变化而立刻更新计息利率。

合理的LPR利率基点加多少？

根据全国性个人住房商业性贷款利率下限规定，首套个人住房商业性贷款利率下限最低为相应期限LPR减20个基点，第二套个人住房商业性贷款利率下限最低为相应期限LPR加20个基点。但各城市可根据当地房地产市场形势和调控需要自主确定辖区内首套和二套住房利率下限，因此各地执行的房贷利率下限可能会有所不同。

了解住房贷款利率加减基点的计算方法和合理性对借款人非常重要。借款人在选择贷款时，应根据自身情况和市场情况合理确定基点数，并注意利率变动对还款的影响。