二手房定价因素及估价方式详解

一、二手房定价因素

楼层是二手房定价中的重要因素之一。对于多层住宅来说，3-4层往往单价较高，2层、5层价格相对较低，底层和顶层的价格更低。而对于高层或小高层来说，7到9层的价格可以作为基准价进行参考，往上则贵，往下则低。

朝向也是影响二手房定价的重要因素之一。东南朝向的房子价格较高，西南朝向次之。此外，如果房子有景观上的差异，朝庭院较为安静的房子售价偏高，朝马路环境较为嘈杂的房子售价则低。

房屋面积也是二手房定价的重要考量因素。一般情况下，100平米左右的房屋比较好出售，适合一家人居住。而面积过大的房子，由于消费能力有限，往往不太好出售，因此超过200平米的房子价格会相对较低一些。

户型是购房者在买房时重要考量的标准之一。如果房屋卧室、客厅朝阳，采光、通风等条件较好，一般价格会较高。其次，带明卫的房子价格稍高于带暗卫的房子。

二、估价方式

1. 卖家自估价：卖房者在卖房之前会给自己的房子定出一个“理想价格”，通常是结合地理位置、配套设施、房屋户型、使用面积、升值潜力等因素估算出来的。这种价格往往偏高。

2. 中介估价：卖房者在自己估算完价格之后会找到中介，中介会再估算一次价格。中介会先检查房产的状况，并比较当地同类房屋的房价，然后给出估价。这个价格通常在一个区间内，中介需要留出利润和与买家讨价还价的空间。

3. 银行估价：如果买家需要办理房贷来购买房子，银行必须衡量房屋的价值以拟定贷款金额。银行的估价通常比市场上同等房屋的售价要低10%到20%。

4. 房屋售价：房屋的真实售价往往不同于卖家自估价或中介估价，因为受到许多人为因素的影响。如果是通过中介进行买卖，中介为了赚取更多利润，一般会提高售价，所以房屋的真实售价会比中介估价高出一些。