为什么二手房难以卖出和降价的原因分析

一、金融风险和地方政府债务

银行持有大量房地产抵押贷款，房价下跌会导致大规模的坏账，甚至引发系统性金融风险。为了维稳房价，政府不希望出现银行破产的情况。另外，地方政府为了发展已经借了太多的外债，大部分城市没有完整的产业结构升级，只能依靠卖地来筹集发展资金。

二、政策难以区分刚需和炒房客

政策本身很难区分谁是真正的刚需购房者，谁是炒房客。由于新房和二手房价格倒挂，二手房比新房还贵，买房人普遍认为买到就是赚到，这就是炒房客炒房的根本原因。

三、人口下滑

人口持续下滑导致房价不能再高，否则会影响生育和实体经济。房价必须刹车，但目前的房价又不能跌，因为银行持有大量房产抵押贷款。

四、二手房出售的注意事项

1. 不要全权委托公证

如果卖房人的房子存在贷款按揭，无法自己还贷解除抵押，一般需要委托中介和担保公司全权处理，以达到赎楼和卖楼的目的。但需要注意，全权委托中介可能会违背卖方的意愿控制房产，因此卖方要谨慎选择中介，并确保中介不会卡住公证书不返还。

2. 有租约的房屋要先确认优先购买权

有租约的房屋需要确认租房者不会行使优先购买权，并要求租房者出具声明书放弃该项权利。如果忽视租房者的优先购买权，后果会很严重，租客可以要求撤销买卖合同，即使已经过户。

3. 慎重对待定金

定金是定金，签收定金；不是定金，不要签收。定金合同是实践合同，签收后定金金额就确定了。卖方要确保买方做资金监管，最好找银行，看到监管资金和银行承诺贷款后再办理。

4. 卖方不可随意违约

根据现有房地产买卖合同，卖方解约只需双倍返还定金，不需要进一步赔偿损失。但需要注意，解约条款包含一个条件，即卖方应先启动解约程序。如果买方先启动强制履行程序，可能会被判决强制履行。如果买卖双方是个人签定合同，卖方主动违约可能面临双倍返还定金再赔偿涨价损失的可能。