存量房的影响及未来发展趋势

一、存量房市场的定义和组成

存量房是指未居住过的二手房，成为了存量资产。存量房市场主要包括开发商尾盘、抵押房屋、个人未居住过的房屋、法院查封房屋和中介代理人手中的房屋。这些房屋都是未使用过的住宅或非住宅。

二、存量房的影响

1. 财政收入来源的变化：土地资源枯竭导致土地出让收益减少，地方政府需要寻找新的财政收入来源，房产税成为不二之选。

2. 价格决策者的变化：新房价格由开发商决定，而二手房市场价格由供求关系决定，市场价格的波动将影响整个房地产市场。

3. 房地产调控方式的变化：新建住房市场的调控主要通过供地政策和销售价格指导方式进行，而二手房市场的调控主要通过限制购房资格、贷款比例和出售年限等方法。

4. 银行贷款主体变化：新建住宅市场中，开发商需要从银行获取贷款，如果市场预期变化，银行贷款面临坏账风险。而二手房交易时代，个人购买二手房的贷款风险分散，即使房价下跌，个人消费者毁约的可能性较低。

5. 房地产交易服务的变化：随着二手房交易量的增加，房地产中介数量增加。市场竞争后，几大中介机构将占据市场主导地位，市场监管当局对中介公司的规范和监管将变得必不可少。

三、存量房市场的未来发展趋势

存量房市场将逐渐发展壮大，对房地产市场产生重要影响。随着土地资源的枯竭和财政收入来源的减少，房产税的实施将成为必然。价格决策者的变化将导致市场价格的波动，房地产调控方式也将适应存量房市场的需求。银行贷款主体的变化将减少系统性风险，房地产交易服务也将得到更好的监管。

存量房市场的出现对房地产市场产生了深远影响，未来存量房市场将逐渐发展壮大。政府和相关部门需要及时调整政策，加强监管，以促进存量房市场的健康发展。