居住权的设立和权利内容详解

一、居住权的设立方式

居住权可以通过合同方式、遗嘱方式和生效法律文书方式设立。

1. 合同方式：当事人应当以书面形式订立居住权合同，合同内容应包括当事人的姓名或名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限以及解决争议的方法。

2. 遗嘱方式：如果通过继承取得居住权，居住权人应当召集遗嘱人的全体继承人到不动产登记窗口，书面确认遗嘱是否为生效的遗嘱，然后持该份生效遗嘱、遗嘱人死亡证明申请办理居住权登记。

3. 生效法律文书方式：如果居住权是由人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的，居住权人可单方申请办理登记。

二、居住权的权利内容

1. 占有、使用住宅的权利：居住权人有权占有、使用住宅，其占有、使用具有排他性，不受所有权人和第三人的干涉。

2. 排除第三人权利主张：居住权具有对抗第三人的物权效力，第三人即使基于有效的权源，也不得向居住权人主张权利，要求其解除对住宅的占有。

3. 对房屋修缮、添附的权利：居住权人有权为保障居住条件对房屋进行修缮，或为提高生活质量对房屋进行装修等添附行为，不受房屋所有权人的制约。

4. 优先购买权：虽然《民法典》物权编并未明确居住权人是否享有房屋的优先购买权，但考虑到居住权的保障效力较高，居住权人理应赋予相应的住宅优先购买权。

三、居住权的不可转让性

居住权是具有人身专属性的权利，不得转让。居住权的设立是根据合同、遗嘱或生效法律文书确定的，居住权人享有特定的权利，但这些权利不能转让给他人。

居住权的不可转让性保障了居住权人的居住利益，使其不受他人的干涉和侵害。同时，这也意味着居住权人在居住权消失后无法基于修缮、添附的支出向所有权人要求补偿。

居住权的设立方式包括合同方式、遗嘱方式和生效法律文书方式。居住权的权利内容包括占有、使用住宅的权利、排除第三人权利主张、对房屋修缮、添附的权利以及优先购买权等。居住权具有不可转让性，保障居住权人的居住利益。